Huis verkopen bij scheiding: zo pak je het stap voor stap aan

Uit elkaar gaan terwijl je samen een koophuis hebt, brengt naast verdriet ook een hoop praktische vragen met zich mee. Een van de grootste: wat doen jullie met het huis? Vaak is verkopen de meest eerlijke en duidelijke keuze, omdat je er allebei met een schone lei uit komt. Maar hoe pak je dat aan, en waar moet je op letten?

In dit artikel leggen we stap voor stap uit hoe je een huis verkoopt bij een scheiding. Je leest hoe je de overwaarde of een eventuele restschuld verdeelt, welke fiscale punten je niet mag vergeten en wat je kunt doen als een van jullie wil verkopen en de ander niet. Zo houd je het overzicht, juist op een moment dat er al genoeg op je afkomt.

Inhoudsopgave

1. Je drie opties op een rij
2. Wanneer is verkopen de beste keuze?
3. Huis verkopen bij scheiding: stap voor stap
4. Overwaarde verdelen, met rekenvoorbeeld
5. En als er een restschuld is?
6. Fiscale aandachtspunten
7. Wat als een van jullie niet wil verkopen?
8. Moet je wachten met scheiden tot het huis verkocht is?
9. Veelgestelde vragen

Je drie opties op een rij

Hebben jullie samen een koopwoning, dan zijn er grofweg drie mogelijkheden. Het helpt om ze eerst naast elkaar te zetten, zodat je weet waar verkopen precies past:

• Verkopen. Jullie zetten het huis te koop, lossen de hypotheek af en verdelen de overwaarde of de restschuld. Hier gaat dit artikel over.
• Een van jullie koopt de ander uit. De achterblijver neemt de woning en de hypotheek over en regelt het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Lees daarover ons artikel over je partner uitkopen na een scheiding en over het ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid.
• Samen eigenaar blijven. Soms blijven jullie tijdelijk samen eigenaar, bijvoorbeeld vanwege de kinderen of een lastige woningmarkt. Dat kan, maar je blijft dan financieel aan elkaar verbonden.

Kom je er met uitkopen niet uit, bijvoorbeeld omdat geen van beiden het huis alleen kan dragen, dan is verkopen vaak de logische en eerlijkste route.

Wanneer is verkopen de beste keuze?

Verkopen is meestal verstandig als geen van beiden de woning financieel alleen kan of wil dragen. Na een scheiding moeten er ineens twee huishoudens betaald worden, met dubbele vaste lasten. Wat met twee inkomens prima ging, lukt alleen vaak net niet meer. Door te verkopen voorkom je dat een van jullie zich in de schulden steekt om in het huis te blijven.

Daarnaast geeft verkopen rust en duidelijkheid. Je hakt de financiële band door, deelt de overwaarde of de restschuld, en kunt allebei echt opnieuw beginnen. Twijfel je of verkopen of toch uitkopen het beste past, laat dan eerst je situatie doorrekenen. Soms blijkt blijven net wel haalbaar, en soms is verkopen achteraf een opluchting.

Huis verkopen bij scheiding: stap voor stap

Een huis verkopen tijdens een scheiding lijkt op een gewone verkoop, maar er komen extra afspraken bij kijken. Loop deze stappen rustig door:

1. Bepaal wie eigenaar is. Kijk in de eigendomsakte en in jullie huwelijkse voorwaarden of samenlevingscontract. Bij gemeenschap van goederen zijn jullie meestal allebei voor de helft eigenaar, ook als één van jullie de woning ooit kocht.
2. Laat de waarde bepalen. Voor een eerlijke verdeling wil je weten wat het huis waard is. Een officiële taxatie geeft de meeste zekerheid; de WOZ-waarde of een verkoopadvies van een makelaar kan een eerste indicatie geven.
3. Kies samen een makelaar. Spreek af welke makelaar de verkoop doet en wat de vraagprijs wordt. Het is fijn als jullie samen achter de keuze staan, zodat er later geen discussie ontstaat.
4. Maak afspraken voor de verkoopperiode. Wie blijft er wonen tot het huis verkocht is? Wie betaalt in die tijd de hypotheek en de vaste lasten? En hoe lang mag de woning te koop staan voordat jullie de vraagprijs aanpassen? Leg dit vast, dat voorkomt gedoe.
5. Verkoop en aflossing. Bij de verkoop wordt eerst de openstaande hypotheek afgelost uit de opbrengst. Wat overblijft is de overwaarde; komt de opbrengst tekort, dan is er een restschuld.
6. Verdeel en leg vast. De overwaarde of restschuld verdelen jullie volgens jullie afspraken, en je legt alles vast in het echtscheidingsconvenant. De notaris regelt de overdracht aan de koper.

Overwaarde verdelen, met rekenvoorbeeld

Overwaarde is het verschil tussen de verkoopopbrengst en de hypotheek die nog openstaat. Zijn jullie allebei voor de helft eigenaar, dan heeft ieder recht op de helft van die overwaarde. Een voorbeeld maakt het concreet:

• De woning wordt verkocht voor 350.000 euro.
• De openstaande hypotheek is 225.000 euro.
• De overwaarde is dan 350.000 min 225.000 = 125.000 euro.
• Ieder van jullie heeft recht op de helft: 62.500 euro.

Bij verkoop komt de overwaarde daadwerkelijk vrij en krijgt ieder zijn deel op de rekening. Houd er rekening mee dat jullie ook andere afspraken kunnen maken in het convenant, bijvoorbeeld als een van jullie meer in de woning heeft geïnvesteerd. Belangrijk: je deel van de overwaarde is niet altijd helemaal vrij besteedbaar, want de bijleenregeling speelt mee als je weer een huis koopt. Daarover verderop meer.

En als er een restschuld is?

Soms is de woning minder waard dan de hypotheek die er nog op rust. Dan houden jullie na verkoop een restschuld over. Ook die verdelen jullie, meestal ieder voor de helft, tenzij je samen iets anders afspreekt. Omdat jullie hoofdelijk aansprakelijk zijn, kan de bank de hele restschuld bij een van jullie opeisen; die persoon kan het deel van de ander dan terugvorderen.

Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan is er bij een gedwongen verkoop door bijvoorbeeld een scheiding soms een vangnet. De NHG kan onder voorwaarden de restschuld overnemen en die zelfs kwijtschelden. De voorwaarden zijn streng, maar het is het onderzoeken waard. Een adviseur kan checken of jullie situatie hiervoor in aanmerking komt.

Fiscale aandachtspunten

Bij het verkopen van een woning na een scheiding komen een paar fiscale regels om de hoek kijken. Het loont om die vooraf te kennen, want ze raken je portemonnee:

• De bijleenregeling. Koop je na de verkoop weer een woning, dan moet je je deel van de overwaarde opnieuw in dat huis stoppen om volledige hypotheekrenteaftrek te houden. Doe je dat niet, dan mis je over dat deel de aftrek.
• Hypotheekrenteaftrek na vertrek. Verlaat je de woning maar staat die nog op beider naam, dan vervalt voor de vertrekker de renteaftrek in de regel twee jaar na vertrek. Goed om mee te nemen in de afspraken.
• Goed vastleggen. Leg alle afspraken nauwkeurig vast in het convenant en de akte van verdeling. Zo voorkom je problemen met je ex-partner én met de Belastingdienst.

De fiscale gevolgen verschillen per situatie. Laat ze daarom altijd vooraf doorrekenen, zodat je niet voor verrassingen komt te staan bij je volgende aangifte.

Wat als een van jullie niet wil verkopen?

Het komt vaak voor: de een wil het huis verkopen en de ander wil juist blijven, of andersom. Probeer er eerst samen uit te komen. Bekijk nuchter of degene die wil blijven het huis financieel alleen kan dragen. Kan dat niet, dan is verkopen meestal onvermijdelijk, hoe vervelend ook.

Lukt het niet om samen tot een besluit te komen, dan kan een mediator helpen om het gesprek vlot te trekken. Komen jullie er ook met een mediator niet uit, dan kun je via een advocaat uiteindelijk de rechter vragen om een beslissing. Dat kost tijd en geld, dus het is bijna altijd beter om er samen uit te komen. Een onafhankelijk adviseur kan daarbij helpen door de cijfers neutraal op tafel te leggen, zodat de keuze op feiten rust in plaats van op emotie.

Moet je wachten met scheiden tot het huis verkocht is?

Nee, dat hoeft niet. Je kunt de scheiding gewoon regelen terwijl de woning nog te koop staat. In het echtscheidingsconvenant leg je vast wat er met het huis gebeurt, hoe de opbrengst wordt verdeeld en wat er gebeurt bij een eventuele restschuld. Zo heb je duidelijkheid, ook al is de verkoop nog niet rond.

Wel is het slim om de afspraken in het convenant af te stemmen met een hypotheekadviseur. Zeker als een van jullie daarna een nieuwe woning wil kopen, wil je vooraf weten wat haalbaar is. Dan voorkom je dat je iets vastlegt wat later financieel niet blijkt te kloppen.

Veelgestelde vragen

Wie betaalt de hypotheek tot het huis verkocht is?

Dat spreken jullie samen af en leg je vast in het convenant. Vaak betaalt degene die er nog woont (een deel van) de lasten, maar omdat jullie allebei hoofdelijk aansprakelijk zijn, blijft de bank jullie samen aanspreken. Duidelijke afspraken voorkomen discussie.

Kan mijn ex de verkoop tegenhouden?

Zijn jullie allebei eigenaar, dan is er in principe toestemming van jullie beiden nodig. Kom je er samen niet uit, dan kan een mediator of uiteindelijk de rechter een knoop doorhakken.

Wat gebeurt er met de overwaarde als ik weer een huis koop?

Door de bijleenregeling moet je je deel van de overwaarde opnieuw in je nieuwe woning steken om volledige hypotheekrenteaftrek te houden. Koop je geen nieuwe woning, dan ben je er na verloop van tijd vrij in.

Wat als de verkoop een restschuld oplevert?

Dan verdelen jullie die restschuld volgens jullie afspraken. Met een NHG-hypotheek bestaat er bij gedwongen verkoop soms een regeling waarbij de restschuld (deels) wordt kwijtgescholden. Laat checken of dat voor jullie geldt.

Verkopen of toch uitkopen, wat is slimmer?

Dat hangt af van of een van jullie het huis alleen kan dragen en wil houden. Kan en wil dat, dan is uitkopen een optie; zo niet, dan is verkopen vaak de duidelijkste keuze. Een doorrekening maakt het concreet.

Laat je situatie vrijblijvend doorrekenen

Of jullie nu verkopen, uitkopen of voorlopig samen eigenaar blijven: de financiële kant van een scheiding is ingewikkeld en heeft gevolgen voor jaren. Het helpt om iemand mee te laten kijken die onafhankelijk is en alles voor je op een rij zet. Bekijk ook ons artikel over ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid , onze pagina over hypotheekadvies of plan direct een vrijblijvend adviesgesprek.

Bronvermelding:

• Verdeling koopwoning en hoofdelijke aansprakelijkheid bij scheiding: Het Juridisch Loket, actueel
• Overwaarde, restschuld en uitkopen: algemene hypotheekpraktijk, actueel
• Restschuldregeling bij gedwongen verkoop: Nationale Hypotheek Garantie (NHG), actueel
• Bijleenregeling en hypotheekrenteaftrek bij scheiding: Belastingdienst, actueel