Aflossingsvrije hypotheek en de hypotheekrenteaftrek: hoe zit het?

Veel huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek denken dat de rente altijd aftrekbaar is. Of juist nooit. Allebei klopt niet. Of je de hypotheekrente mag aftrekken, hangt vooral af van wanneer je je hypotheek hebt afgesloten. En er komt een moment waarop het voordeel stopt, ook als je zelf niets verandert.

In dit artikel lees je precies wanneer de rente van een aflossingsvrije hypotheek wel en niet aftrekbaar is, wat er in 2031 verandert voor de oudste hypotheken en wat het einde van de aftrek met je netto maandlasten doet. Zo weet je waar je aan toe bent en of het slim is om nu al iets te regelen.

Inhoudsopgave

1. Krijg je renteaftrek bij een aflossingsvrije hypotheek?
2. De drie situaties: wanneer mag je de rente aftrekken?
3. Wat verandert er in 2031?
4. Wat het einde van de renteaftrek met je maandlasten doet
5. Renteaftrek behouden bij oversluiten of verhuizen
6. Een nieuwe aflossingsvrije hypotheek: zo zit het met de aftrek
7. Veelgemaakte misverstanden over renteaftrek
8. Wat je nu het beste kunt doen
9. Veelgestelde vragen

Krijg je renteaftrek bij een aflossingsvrije hypotheek?

Het korte antwoord: soms. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente en los je niets af. Of je die rente mag aftrekken in je belastingaangifte, hangt af van de datum waarop je de hypotheek hebt afgesloten. De grens ligt bij 1 januari 2013. Heb je je hypotheek daarvóór afgesloten, dan is de rente meestal nog aftrekbaar. Sluit je nu een nieuwe aflossingsvrije hypotheek af, dan krijg je er geen aftrek meer over.

Dat komt door een regel uit 2013. Sindsdien geldt dat je alleen hypotheekrenteaftrek krijgt als je je lening in maximaal 30 jaar volledig en minstens annuïtair aflost. Een aflossingsvrije hypotheek voldoet daar per definitie niet aan, want je lost niet af. Bestaande hypotheken van vóór 2013 vallen onder overgangsrecht en houden hun recht op aftrek, binnen de grenzen die we hieronder uitleggen.

De drie situaties: wanneer mag je de rente aftrekken?

Of jouw rente aftrekbaar is, bepaal je aan de hand van drie situaties. Zoek eerst op wanneer je je hypotheek hebt afgesloten, want dat is steeds het startpunt.

Situatie 1: je hypotheek is afgesloten vóór 1 januari 2001. Je hebt recht op renteaftrek, maar de termijn van 30 jaar ging voor deze oude hypotheken in op 1 januari 2001. Daardoor loopt je aftrek uiterlijk op 1 januari 2031 af. Wat dat betekent, lees je in de volgende sectie.

Situatie 2: je hypotheek is afgesloten tussen 1 januari 2001 en 1 januari 2013. Je valt onder het overgangsrecht en mag de rente aftrekken, met een maximum van 30 jaar vanaf de datum waarop je de hypotheek afsloot. Sluit je over naar een andere geldverstrekker en blijft je hypotheekbedrag gelijk, dan verandert je aftrek niet.

Situatie 3: je hypotheek is afgesloten op of na 1 januari 2013. Over een puur aflossingsvrije hypotheek krijg je geen renteaftrek. Wil je toch aftrek, dan moet je minstens annuïtair aflossen. Veel mensen kiezen daarom voor een combinatie: een deel aflossingsvrij zonder aftrek en een deel annuïtair of lineair met aftrek.

Wat verandert er in 2031?

Voor de oudste hypotheken komt er een belangrijk moment aan. Hypotheken die vóór 1 januari 2001 zijn afgesloten, hebben hun periode van 30 jaar renteaftrek zien ingaan op 1 januari 2001. Die termijn eindigt dus op 1 januari 2031. Vanaf dat moment vervalt het belastingvoordeel, ook als je hypotheek gewoon doorloopt.

Dit raakt vooral mensen met een oude aflossingsvrije hypotheek. Je blijft dezelfde rente betalen, maar krijgt via de aangifte niets meer terug. Er speelt nog iets: bij die oude leningen ontbreekt vaak de administratie waarmee je de startdatum kunt aantonen. Kun je niet bewijzen wanneer je hypotheek is ingegaan, dan kan het recht op aftrek eerder in de knel komen. Het is dus verstandig om je hypotheekgeschiedenis nu al op orde te brengen.

Wat het einde van de renteaftrek met je maandlasten doet

Zolang je de rente mag aftrekken, krijg je een deel ervan terug via de belasting. Valt die aftrek weg, dan stijgen je netto maandlasten terwijl je bruto rente hetzelfde blijft. Een rekenvoorbeeld maakt het concreet. De bedragen hieronder zijn aannames om het effect te laten zien, geen persoonlijke berekening.

Stel, je hebt een aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro tegen 4 procent rente. Dan betaal je 8.000 euro rente per jaar, ongeveer 667 euro per maand. Zolang je die rente mag aftrekken tegen een tarief van rond de 37 procent, krijg je jaarlijks zo'n 2.960 euro terug. Je netto rentelast komt dan uit op ongeveer 420 euro per maand.

Valt de aftrek weg, dan verdwijnt dat voordeel van 2.960 euro per jaar. Je nettolast gaat dan van ongeveer 420 naar 667 euro per maand, een stijging van bijna 250 euro. Juist omdat dit effect zo groot is, is het slim om te weten wanneer jouw aftrek stopt, zodat je op tijd kunt bijsturen.

Renteaftrek behouden bij oversluiten of verhuizen

Heb je een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013 en wil je oversluiten? Dan mag je je recht op renteaftrek meestal meenemen, zolang je je hypotheekbedrag niet verhoogt. Verhoog je wel, bijvoorbeeld voor een verbouwing, dan geldt voor dat extra deel de regel van na 2013 en moet je dat annuïtair aflossen om aftrek te krijgen.

Ook bij verhuizen speelt een grens. Bij de meeste geldverstrekkers mag maximaal 50 procent van de woningwaarde aflossingsvrij zijn. Neem je je oude aflossingsvrije deel mee naar een nieuwe woning, dan financier je het overige deel vaak annuïtair of lineair. Wil je weten wat er gebeurt als je aflossingsvrije hypotheek afloopt? Lees dan ook ons artikel over de aflossingsvrije hypotheek verlengen, en over je opties als je inkomen daalt in aflossingsvrije hypotheek na pensioen.

Een nieuwe aflossingsvrije hypotheek: zo zit het met de aftrek

Wil je nu een huis kopen en denk je aan een aflossingsvrije hypotheek? Houd er dan rekening mee dat je over dat deel geen renteaftrek krijgt. Toch kiezen mensen er nog steeds voor, vooral vanwege de lage maandlasten. Je betaalt immers alleen rente en geen aflossing.

In de praktijk mag je een nieuwe hypotheek meestal voor maximaal 50 procent van de woningwaarde aflossingsvrij invullen. De rest financier je annuïtair of lineair, en over dat deel krijg je wél renteaftrek zolang je binnen 30 jaar aflost. Zo ontstaat een combinatie: een aflossingsvrij deel met lage lasten en een aflossend deel met belastingvoordeel. Belangrijk om te weten: zonder aftrek is je aflossingsvrije deel netto duurder dan het op het eerste gezicht lijkt. Laat daarom vooraf doorrekenen wat de verhouding voor jou betekent.

Veelgemaakte misverstanden over renteaftrek

Rond de renteaftrek bij een aflossingsvrije hypotheek leven drie hardnekkige misverstanden. Door ze recht te zetten voorkom je verkeerde keuzes.

Misverstand 1: aflossingsvrij betekent nooit renteaftrek. Dat klopt niet. Heb je je hypotheek vóór 2013 afgesloten, dan houd je je aftrek binnen de termijn van 30 jaar, ook al los je niet af.

Misverstand 2: zolang mijn hypotheek loopt, houd ik mijn aftrek. Ook dat klopt niet. De aftrek stopt sowieso na 30 jaar, of je hypotheek nu doorloopt of niet. Voor de oudste hypotheken is dat moment 2031.

Misverstand 3: als ik oversluit, ben ik mijn aftrek kwijt. Niet per se. Sluit je een hypotheek van vóór 2013 over en houd je het bedrag gelijk, dan behoud je je recht op aftrek. Pas bij een verhoging gelden voor dat extra deel de nieuwe regels.

Wat je nu het beste kunt doen

Met een paar stappen weet je waar je staat en voorkom je verrassingen.

1. Zoek op wanneer je hypotheek is afgesloten. Dat bepaalt of en hoe lang je nog recht op aftrek hebt.
2. Reken uit tot welk jaar je 30-jaarstermijn loopt. Voor hypotheken van vóór 2001 is dat 2031.
3. Bereken wat er met je netto maandlast gebeurt als de aftrek stopt.
4. Bewaar bewijs van de startdatum van je hypotheek, zeker bij oude leningen.
5. Laat je situatie doorrekenen zolang je nog opties hebt, zoals aflossen, oversluiten of je hypotheekvorm aanpassen.

Voor veel mensen met een aflossingsvrije hypotheek is dit ook een goed moment om de bredere hypotheekmogelijkheden te bekijken.

Veelgestelde vragen

Is de rente van een aflossingsvrije hypotheek aftrekbaar?

Dat hangt af van wanneer je de hypotheek hebt afgesloten. Bij een aflossingsvrije hypotheek van vóór 1 januari 2013 is de rente meestal aftrekbaar, binnen de termijn van 30 jaar. Sluit je nu een nieuwe aflossingsvrije hypotheek af, dan krijg je geen renteaftrek.

Waarom krijg ik geen renteaftrek over een nieuwe aflossingsvrije hypotheek?

Sinds 2013 geldt dat je alleen aftrek krijgt als je je lening in maximaal 30 jaar minstens annuïtair aflost. Omdat je bij een aflossingsvrije hypotheek niet aflost, voldoet die niet aan die voorwaarde.

Wat gebeurt er in 2031 met mijn aflossingsvrije hypotheek?

Voor hypotheken van vóór 2001 loopt de termijn van 30 jaar renteaftrek af op 1 januari 2031. Je hypotheek blijft bestaan, maar je krijgt vanaf dat moment geen belastingvoordeel meer over de rente.

Behoud ik mijn renteaftrek als ik mijn aflossingsvrije hypotheek oversluit?

Bij een hypotheek van vóór 2013 meestal wel, zolang je het bedrag niet verhoogt. Verhoog je de hypotheek, dan gelden voor dat extra deel de regels van na 2013.

Stijgen mijn maandlasten als de renteaftrek stopt?

Je bruto rente blijft gelijk, maar je krijgt niets meer terug via de aangifte. Je netto maandlast stijgt daardoor. Hoeveel precies hangt af van je rente en je belastingtarief.

Hoe weet ik wanneer mijn renteaftrek afloopt?

Kijk naar de startdatum van je hypotheek en tel er 30 jaar bij op. Voor hypotheken van vóór 2001 geldt 2031 als einddatum. Een adviseur kan dit samen met je nakijken.

Persoonlijk advies

Heb je een aflossingsvrije hypotheek en wil je weten hoe lang je nog renteaftrek hebt, of wat er met je maandlasten gebeurt als die stopt? Team Laudus rekent het samen met je door en kijkt naar de beste route voor jouw situatie. Bekijk onze hypotheekmogelijkheden of plan een vrijblijvend adviesgesprek.

Bronnen

• De rente van een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013 blijft binnen de 30-jaarstermijn aftrekbaar; een nieuwe aflossingsvrije hypotheek vanaf 2013 geeft geen recht op aftrek. Bron: Belastingdienst(geraadpleegd juli 2026).
• De termijn van 30 jaar renteaftrek start voor hypotheken van vóór 2001 op 1 januari 2001 en loopt dus uiterlijk in 2031 af. Bron: Belastingdienst (geraadpleegd juli 2026).
• Een aflossingsvrij deel mag bij de meeste geldverstrekkers maximaal 50 procent van de woningwaarde zijn. Bron: Van Bruggen Adviesgroep (geraadpleegd juli 2026).