Erfpacht in Vlaardingen

Wie in Vlaardingen een huis koopt, koopt vaak een huis op erfpachtgrond. Erfpacht bestaat in de stad al sinds 1860 en de gemeente heeft nog ongeveer 10.000 erfpachtrechten uitstaan. Bij veel woningen is de grond dus van de gemeente, en daar hoort een jaarlijkse canon bij.

Voor je hypotheek zijn dan twee vragen belangrijk. Loopt je recht ooit af? En wat kost het om daar iets aan te doen? In Vlaardingen kun je de grond kopen of je recht omzetten in eeuwigdurende erfpacht. Je leest hier hoe de gemeente de kosten van beide routes berekent, hoe de bank ernaar kijkt en hoe je kiest.

Inhoudsopgave

1. Hoe erfpacht in Vlaardingen geregeld is
2. Tijdelijk of eeuwigdurend: kijk eerst in je akte
3. Waarom de einddatum telt bij de bank
4. Route 1: de grond kopen
5. Route 2: omzetten in eeuwigdurende erfpacht
6. Een rekenvoorbeeld van de gemeente
7. Hoeveel je minder kunt lenen door de canon
8. Appartement, afgekochte canon of herstructurering
9. Een huis op erfpacht kopen in Vlaardingen
10. De koopsom financieren en wat je mag aftrekken
11. Wat de omzetting kost
12. Veelgestelde vragen

Hoe erfpacht in Vlaardingen geregeld is

Bij erfpacht is de gemeente eigenaar van de grond en mag jij die grond gebruiken voor je woning. Het huis is van jou, de grond niet. Wat de gemeente zelf nog bezit, heet de blote eigendom. In de stukken van de gemeente staat dat als bloot-eigendom. Als erfpachter mag je de woning verkopen, verhuren en er een hypotheek op afsluiten.

Daar staat een jaarlijkse vergoeding tegenover: de canon. In Vlaardingen betaal je die vooraf aan het begin van het jaar, en de gemeente stuurt er elk jaar een factuur voor. De vaste lasten van de woning betaal je zelf, net als een eigenaar. Denk aan de onroerendezaakbelasting, de waterschapslasten en het rioolrecht.

De gemeente heeft het beleid voor het laatst in 2023 aangepast. De regels staan in de Nota Erfpacht 2023 en in de Handreiking Erfpacht Vlaardingen 2026. Bedragen en percentages worden elk jaar op 1 januari opnieuw vastgesteld. Reken dus altijd met de cijfers van het jaar waarin je je verzoek indient.

Tijdelijk of eeuwigdurend: kijk eerst in je akte

Tussen 1953 en 2014 gaf Vlaardingen grond uit voor een vaste periode van 50 of 99 jaar. Vanaf 2016 zijn de eerste van die rechten afgelopen. Volgens de Nota Erfpacht 2023 liepen in de periode 2020 tot 2027 meer dan 400 erfpachten af, waarvan 350 in Holy-Noord (stand 2022). Daarnaast bestaan er oude eeuwigdurende rechten, en sinds 2014 geeft de gemeente nieuwe erfpacht weer eeuwigdurend uit.

Welke soort jij hebt, staat in je erfpachtakte. Zoek daarin drie dingen op:

• de einddatum van het recht, als er een is;
• de hoogte van de canon en of die is afgekocht;
• het gebruik dat is toegestaan, bijvoorbeeld alleen wonen.

Je akte is ingeschreven bij het Kadaster, dus daar kun je een kopie opvragen. Twijfel je over wat er staat, neem dan contact op met de gemeente.

Waarom de einddatum telt bij de bank

In de Nota Erfpacht 2023 schrijft de gemeente dat een woning op erfpacht die binnen 5 tot 7 jaar afloopt, niet te verkopen en niet te financieren is. Een geldverstrekker verstrekt liever geen langlopende lening op een woning waarvan het erfpachtrecht binnenkort afloopt. Hoe streng hij daarin is, verschilt per geldverstrekker.

Wil je een hypotheek met NHG, dan geldt een extra regel. Is je erfpachtovereenkomst afgesloten vóór 1 januari 1992, dan moet het recht nog minstens de helft van de looptijd van de lening doorlopen. Een voorbeeld: je sluit in 2026 een lening af voor 30 jaar. Dan moet het recht minimaal tot 2041 lopen. Eindigt het in 2035, dan krijg je geen NHG. De uitzondering is een akte waarin staat dat het recht onvoorwaardelijk wordt verlengd.

Veel tijdelijke rechten in Vlaardingen zijn tussen 1953 en 2014 gevestigd, een deel dus vóór 1992. Kijk daarom eerst naar de datum van je overeenkomst en de einddatum en pas daarna naar de vraagprijs.

Route 1: de grond kopen

Sinds 1997 kun je in Vlaardingen de blote eigendom van de gemeente kopen. Het erfpachtrecht vervalt dan en je wordt volledig eigenaar van huis en grond. Vanaf dat moment betaal je geen canon en is er geen einddatum.

Zo berekent de gemeente de koopsom:

1. Je dient een verzoek in en betaalt eerst de behandelingskosten. In 2026 is dat € 617 voor een woning.
2. De gemeente laat de grondwaarde taxeren.
3. Van die grondwaarde gaat 1% af voor elk volledig jaar dat de erfpacht al loopt. Dat heet depreciatie. Sinds 1 april 2023 is de aftrek maximaal 30%.
4. Wat overblijft, is de koopsom voor de grond.

Een recht dat al 30 jaar of langer loopt, krijgt dus de volle aftrek van 30%. Bij een jonger recht is de aftrek kleiner en is de grond relatief duurder.

Ben je akkoord, dan teken je een koopovereenkomst met de gemeente. Daarna stelt de notaris de akte op en laat die inschrijven bij het Kadaster. De notariskosten betaal je zelf. In de regel betaal je over de koopsom ook overdrachtsbelasting. Welk bedrag dat precies wordt, rekent de notaris voor je uit.

Route 2: omzetten in eeuwigdurende erfpacht

Sinds 2014 kun je een tijdelijk recht omzetten in eeuwigdurende erfpacht. De gemeente noemt dat heruitgifte. De grond blijft van de gemeente, maar je recht heeft geen einddatum meer. Daarmee verdwijnt ook het probleem met de financiering.

De nieuwe canon berekent de gemeente zo:

• De grondwaarde wordt getaxeerd en verlaagd met dezelfde depreciatie als bij de koop, maximaal 30%.
• Op dat bedrag past de gemeente de canonrente toe. Dat is de rekenrente uit de gemeentebegroting plus een opslag van 1,5 procentpunt.
• De uitkomst is de aanvangscanon. Die wordt elk jaar geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS en beweegt dus mee met de inflatie.
• Volgens de rekenvoorbeelden van de gemeente is de nieuwe canon nooit lager dan je laatste canon.

Ook bij eeuwigdurende erfpacht kan de canon later veranderen. Bij een heruitgifte sinds 1 april 2023 werkt de gemeente met tijdvakken van 50 jaar. Na elk tijdvak wordt de grond opnieuw getaxeerd en krijg je een nieuwe aanvangscanon op basis van de canonrente die dan geldt. Die wordt niet lager dan de laatste canon van het vorige tijdvak. Voor je hypotheek speelt dat pas ver in de toekomst, maar neem het mee als je de twee routes vergelijkt.

Nog een verschil met vroeger: bij een nieuw eeuwigdurend recht kun je de canon in Vlaardingen niet afkopen met een bedrag ineens. Je betaalt hem dus elk jaar.

Een rekenvoorbeeld van de gemeente

De gemeente rekent op haar website zelf een voorbeeld door. Het gaat om een eengezinswoning uit 1995 op een perceel van 125 m², met een canon van € 500 per jaar. De taxateur stelt de grondwaarde vast op € 55.000. Het recht loopt op dat moment 28 jaar, dus de aftrek is 28%.

• Grond kopen: € 55.000 min 28% = € 39.600 koopsom.
• Eeuwigdurend: 2,5% canonrente over € 39.600 = € 990 aanvangscanon per jaar. Dat is bijna het dubbele van de oude canon van € 500, en het bedrag wordt daarna elk jaar geïndexeerd.

Let op: de gemeente maakte dit voorbeeld in 2023, met de canonrente van 2,5% die toen gold. De gemeente noemt haar voorbeelden fictief; je kunt er geen rechten aan ontlenen. Het jaar waarin je je verzoek indient, bepaalt het percentage. Het geldende percentage staat in het mandaatbesluit met de erfpachtbedragen voor dat jaar.

Wat betekent dit per maand? Ter vergelijking hebben we zelf een berekening gemaakt. Leen je de € 39.600 tegen 4% rente in 30 jaar annuïtair, dan betaal je ongeveer € 189 bruto per maand. De eeuwigdurende canon komt omgerekend op € 82,50 per maand. Die is dus lager, maar je blijft hem altijd betalen en hij wordt elk jaar geïndexeerd. De lening is na 30 jaar afgelost. We rekenen hier met 4%. Wat jij betaalt, hangt af van je eigen hypotheekrente.

Welke route netto goedkoper is, hangt af van je rente, je belastingtarief en hoe lang je in het huis blijft. De canon is aftrekbaar en de rente over een lening voor de grond ook, zolang die lening aan de gewone voorwaarden voldoet.

Hoeveel je minder kunt lenen door de canon

NHG rekent de erfpachtcanon tot je totale financieringslast. Wat je aan canon betaalt, kun je dus niet meer gebruiken voor rente en aflossing.

Een voorbeeld: met € 82,50 per maand betaal je bij 4% rente en een annuïtaire looptijd van 30 jaar een lening van ongeveer € 17.300. Een canon van die hoogte kan je maximale hypotheek dus met ongeveer dat bedrag verlagen. Hoeveel het bij jou precies scheelt, hangt af van je inkomen, je rente en je andere lasten.

NHG kent ook twee regels voor een canon die gaat veranderen:

• Stijgt de canon door een herziening binnen 12 maanden na het bindend aanbod? Dan gaat de geldverstrekker uit van het nieuwe bedrag. Staat dat bedrag nog niet vast, dan mag hij het redelijk inschatten.
• Moet je binnen 12 maanden canon gaan betalen? Dan telt die canon nu al mee.

Koop je een huis en zet je het recht bij de aankoop om in eeuwigdurende erfpacht? Geef dan de nieuwe canon door aan je adviseur. Die is vaak hoger dan de canon die de verkoper nu betaalt. Wil je weten hoeveel je kunt lenen als je de canon meetelt? Op onze pagina over hypotheekadvies van Laudus lees je hoe we dat uitrekenen.

Appartement, afgekochte canon of herstructurering

De twee routes gelden niet voor iedereen op dezelfde manier. Let op deze situaties.

Je hebt een appartement. Bij een complex is het erfpachtrecht onder het gebouw gesplitst in appartementsrechten. Volgens de gemeente kan het daardoor niet worden omgezet in eeuwigdurende erfpacht zolang het oude recht loopt. Je kunt wel eigenaar worden van je appartementsrecht. Pas als het oude recht afloopt, kan de gemeente de erfpacht onder het appartement eeuwigdurend uitgeven.

De canon is al afgekocht. Bij sommige rechten is de canon in één keer vooruitbetaald voor de hele looptijd. Kies je nu voor eigendom of eeuwigdurende erfpacht, dan krijg je het deel terug dat je te veel hebt betaald. Dat geldt alleen voor de huidige erfpachter. Gebeurt de omzetting tegelijk met de verkoop van de woning, dan krijgt niemand iets terug. Ben je verkoper met een afgekochte canon, dan kan het dus schelen of je de grond nog zelf koopt voordat je verkoopt.

Je woning ligt in een herstructureringsgebied. In gebieden die de gemeente grootschalig herontwikkelt, wijst ze verzoeken af van particulieren die de grond willen kopen of hun recht willen omzetten. Vraag dit na voordat je behandelingskosten betaalt.

Je recht is al afgelopen. Dan is de aanbieding van de gemeente niet vrijblijvend. Je moet kiezen tussen eigendom en eeuwigdurende erfpacht. Je krijgt dan de maximale depreciatie van 30% en betaalt geen behandelingskosten.

Een huis op erfpacht kopen in Vlaardingen

Je hoeft niet te wachten tot de woning van jou is. Ook als koper kun je bij de aankoop direct kiezen voor de grond of voor eeuwigdurende erfpacht. Volgens de gemeente doen kopers dat vaak. Vraag vóór je bod naar deze punten:

• de einddatum van het recht;
• de hoogte van de canon;
• of de verkoper een betalingsachterstand op de canon heeft;
• of het gebruik dat jij wilt, is toegestaan.

Dien het verzoek zo vroeg mogelijk in bij de gemeente. De gemeente laat eerst de grond taxeren en stuurt je daarna een aanbieding met een koopovereenkomst. Koop je de grond, dan krijg je volgens de omzettingsvoorwaarden maximaal 6 maanden bedenktijd, ook om de financiering te regelen. Het taxatieverslag blijft een jaar geldig. Volgens de Nota past de gemeente die procedure ook toe bij een omzetting in eeuwigdurende erfpacht.

Lever de stukken van de gemeente tegelijk met je taxatierapport en je hypotheekaanvraag in bij de geldverstrekker. Dan weet hij met welke canon of welke koopsom hij moet rekenen. Dreigt je financiering te laat rond te komen? In ons artikel over een bankgarantie die te laat is staat wat je dan kunt doen.

Woon of koop je in Schiedam? Daar werkt het anders, met een intentieverklaring en andere bedragen. Dat lees je in ons artikel over erfpacht in Schiedam en je hypotheek.

De koopsom financieren en wat je mag aftrekken

Betaal je de grond uit eigen geld, zorg dan dat er genoeg spaargeld overblijft voor onverwachte uitgaven. Kies je voor lenen, dan zijn er twee mogelijkheden: een verhoging van je hypotheek of oversluiten. Verhoog je, dan sluit je een extra leningdeel af. Sluit je over, dan los je je oude lening af en kan de bank boeterente rekenen.

Met NHG mag je de kosten voor het kopen van de grond meefinancieren, zowel bij een verhoging als bij oversluiten. De geldverstrekker toetst dan je volledige lening opnieuw aan de NHG-regels.

Voor de belasting gelden deze regels:

• De canon die je elk jaar aan de gemeente betaalt, is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.
• Neem je de koopsom voor de grond op in je hypotheek, dan is de rente volgens de gemeente aftrekbaar onder de gewone voorwaarden. De lening moet dan onder meer in maximaal 30 jaar minimaal annuïtair of lineair worden afgelost.
• Heb je bij de verkoop van een vorige woning overwaarde gehad, dan heb je mogelijk een eigenwoningreserve. Je eigenwoningschuld is dan alleen het bedrag dat je boven die reserve leent.

Zet de twee routes daarom naast elkaar na belastingaftrek. Door de aftrek is de canon in werkelijkheid goedkoper dan wat de gemeente in rekening brengt. Ook de rente op een lening voor de grond is aftrekbaar, en die lening is na verloop van tijd afgelost.

Wat de omzetting kost

Dit zijn de posten waar je bij een omzetting in Vlaardingen mee te maken krijgt:

• Behandelingskosten gemeente: € 617 voor een woning in 2026. Je krijgt dit bedrag niet terug als je niet akkoord gaat. Bij een recht dat al is afgelopen, betaal je het niet.
• Koopsom voor de grond (route 1): getaxeerde grondwaarde min 1% per jaar dat het recht loopt, met een aftrek van maximaal 30%.
• Nieuwe canon (route 2): grondwaarde na depreciatie maal de canonrente, daarna jaarlijks geïndexeerd.
• Notariskosten voor de akte: voor jouw rekening.
• Overdrachtsbelasting: bij route 1 in de regel over de koopsom, bij route 2 over de gekapitaliseerde waarde van het verschil tussen de nieuwe en de oude canon. De notaris rekent het bedrag uit.
• Kosten voor je hypotheek als je leent: advies, eventueel taxatie en de akte voor de verhoging.

Wil je eerst zien hoe een lokale adviseur werkt? Lees dan waar je op let bij het kiezen van een hypotheekadviseur in Vlaardingen.

Veelgestelde vragen

Hoe kom ik erachter wat de grond onder mijn huis kost?

Een exact bedrag krijg je pas na de taxatie, en die laat de gemeente pas uitvoeren als je de behandelingskosten hebt betaald. Je kunt wel een grove inschatting maken met de rekenregel: grondwaarde min 1% per jaar dat je recht loopt, met een aftrek van maximaal 30%.

Is de erfpachtcanon in Vlaardingen aftrekbaar?

Ja. De canon die je elk jaar betaalt voor de grond onder je eigen woning, is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.

Kan ik bij een appartement overstappen op eeuwigdurende erfpacht?

Zolang het oude recht loopt niet, omdat het recht onder het complex is gesplitst in appartementsrechten. Je kunt wel eigenaar worden van je appartementsrecht. Als het oude recht afloopt, is eeuwigdurende erfpacht wel mogelijk.

Blijft de canon bij eeuwigdurende erfpacht altijd gelijk?

Nee. De canon wordt elk jaar geïndexeerd met de consumentenprijsindex. Bij een heruitgifte sinds 1 april 2023 wordt de grond bovendien na elk tijdvak van 50 jaar opnieuw getaxeerd en volgt er een nieuwe aanvangscanon.

Kan ik NHG krijgen op een woning met tijdelijke erfpacht?

Vaak wel. NHG staat traditionele erfpacht van een overheid toe, als aan een paar voorwaarden is voldaan. Is het contract van vóór 1 januari 1992, dan moet het recht nog minstens de helft van de looptijd van je lening doorlopen. Loopt het recht korter, dan is meestal een omzetting nodig.

Hoe lang heb ik om over de aanbieding van de gemeente na te denken?

Bij de koop van de grond krijg je maximaal 6 maanden bedenktijd. In die tijd kun je ook de financiering regelen. Het taxatieverslag is een jaar geldig.

Hulp bij je erfpacht in Vlaardingen

Ons kantoor staat aan de Aletta Jacobskade in Vlaardingen. We bekijken samen je akte, berekenen zowel de koopsom als de nieuwe canon en laten zien wat elke route netto per maand kost. Ook de financiering nemen we uit handen, op tijd voordat de aanbieding van de gemeente verloopt. Kom langs voor een vrijblijvend gesprek. Heb je je erfpachtakte en je laatste canonfactuur bij de hand? Dan kunnen we direct rekenen.

Bronnen

• Erfpacht sinds 1860, omzetten naar eigendom sinds 1997, eeuwigdurend sinds 2014, ongeveer 10.000 erfpachtrechten, beleid aangepast in 2023, canon aftrekbaar, rechten en plichten van de erfpachter, punten om te controleren bij aankoop, omzetten bij aankoop, behandelkosten 2026 van € 617, jaarlijkse indexering per 1 januari. Bron: gemeente Vlaardingen, Erfpacht(geraadpleegd 31 oktober 2026)
• Procedure, depreciatie van 1% per jaar met een maximum van 30% sinds 1 april 2023, nieuwe canon nooit lager dan de oude, rekenvoorbeeld eengezinswoning uit 1995, voorbeelden fictief, appartementsrechten, notariskosten voor de verzoeker. Bron: gemeente Vlaardingen, Procedure en rekenvoorbeelden nieuw erfpachtbeleid (geraadpleegd 31 oktober 2026)
• Tijdelijke rechten van 50 of 99 jaar tussen 1953 en 2014, aflopende rechten in Holy-Noord, woning die binnen 5 tot 7 jaar afloopt niet verkoopbaar of financierbaar, canonrente als rekenrente plus 1,5 procentpunt, indexering met de CPI, tijdvakken van 50 jaar, geen afkoop van de canon bij een nieuw eeuwigdurend recht, terugbetaling afkoopsom alleen voor de huidige erfpachter, herstructureringsgebieden, behandelingskosten niet terug, canon jaarlijks vooraf, overdrachtsbelasting, renteaftrek bij financiering van de koopsom, 6 maanden bedenktijd, taxatieverslag een jaar geldig. Bron: gemeente Vlaardingen, Nota Erfpacht 2023 met Algemene Erfpachtvoorwaarden en Algemene Omzettingsvoorwaarden 2023 (Gemeenteblad 2023, 566568)
• Traditionele erfpacht toegestaan, bij een contract van vóór 1 januari 1992 moet het recht minstens de helft van de looptijd van de lening doorlopen, canon in de totale financieringslast, regels bij herziening binnen 12 maanden, kosten om de grond in eigendom te krijgen bij verhogen of oversluiten, hele lening opnieuw toetsen. Bron: NHG, Voorwaarden en normen (geraadpleegd 31 oktober 2026)
• Eigenwoningreserve en aflossen in maximaal 30 jaar minimaal annuïtair of lineair. Bron: Belastingdienst (geraadpleegd 20 en 27 oktober 2026)
• Maandlast van € 189 bij een lening van € 39.600 en een leenbedrag van ongeveer € 17.300 bij € 82,50 per maand. Bron: eigen berekening Laudus, annuïtaire lening van 30 jaar, aangenomen rente 4%