Erfpacht afkopen in Rotterdam: zo betaal je de grond

Er valt een brief van de gemeente Rotterdam op de mat. Je mag de grond onder je huis kopen voor maximaal 60 procent van de grondwaarde. Dat klinkt als een mooi aanbod, tot je het bedrag ziet. Bij een grondwaarde van 100.000 euro kan dat oplopen tot 60.000 euro. Dat bedrag heb je meestal niet zomaar op je spaarrekening staan.

De gemeente legt uit hoe de regeling werkt, maar zegt er ook bij dat ze je geen advies kan geven. En over het geld schrijft ze: "U regelt zelf een lening als dat nodig is voor de aankoop." Hieronder staat wat de grond kopen in Rotterdam kost, hoe je het betaalt, wat de bank wil zien en hoe het fiscaal zit.

Inhoudsopgave

1. Wat er in 2026 is veranderd in Rotterdam
2. Drie manieren om de grond te kopen
3. Hoe de gemeente de koopsom berekent
4. Kosten die bovenop de koopsom komen
5. Rekenvoorbeeld: canon blijven betalen of de grond kopen
6. Zo betaal je de koopsom
7. Wat de bank wil zien als je je hypotheek verhoogt
8. Renteaftrek en de Belastingdienst
9. Verkopen of oversluiten voordat het aanbod komt
10. Niet eens met de grondwaarde?
11. Stappenplan zodra de brief binnen is
12. Veelgestelde vragen
13. Persoonlijk advies

Wat er in 2026 is veranderd in Rotterdam

Bij erfpacht ben je eigenaar van je huis, maar niet van de grond eronder. Die grond is van de gemeente. Voor het gebruik betaal je een vergoeding, de canon. Bij veel Rotterdamse woningen is die canon ooit voor 50 jaar vooruitbetaald. Loopt die periode af, dan betaal je opnieuw canon of koop je de grond. Je wordt nooit vanzelf eigenaar van de grond.

Sinds 1 januari 2026 geldt in Rotterdam een vernieuwd erfpachtbeleid voor woningen. De belangrijkste punten op een rij:

• Begint je nieuwe erfpachtperiode op of na 1 januari 2026, dan betaal je 25 procent minder canon.
• Een nieuw tijdelijk contract loopt 50 jaar in plaats van 15 jaar.
• Erfpachters met tijdelijke erfpacht krijgen binnen 5 jaar één keer een aanbod om de grond te kopen voor maximaal 60 procent van de grondwaarde op 1 januari 2024.
• Vraag je zelf een aanbod aan, dan betaal je maximaal 75 procent van de grondwaarde op dat moment.
• De rente over de koopsom vervalt.

Wanneer jouw brief komt, hangt af van het jaar waarin je contract afloopt. Volgens de huidige planning krijg je in 2026 een brief als je contract afloopt tussen 2030 en 2034. Bij een einddatum vanaf 2070 komt de brief in 2030. In de loop van 2027 maakt de gemeente een nieuwe planning. Je hoeft voor het aanbod van 60 procent zelf niets aan te vragen.

Drie manieren om de grond te kopen

Je kunt op drie manieren eigenaar worden van de grond. Ze verschillen in prijs, kosten en moment.

• Wachten op het aanbod van de gemeente. Je betaalt maximaal 60 procent van de grondwaarde op 1 januari 2024. Die waarde blijft tijdens het hele erfpachtproject gelijk. Administratiekosten betaal je niet. Je krijgt dit aanbod maar één keer.
• Met voorrang een aanbod aanvragen. De gemeente werkt aan een voorrangsregeling voor wie niet kan wachten, bijvoorbeeld bij verkoop of (her)financiering. Ook dan is de koopsom maximaal 60 procent. Je betaalt wel administratiekosten, maar die krijg je terug als je het aanbod accepteert. Gebruik je deze regeling, dan krijg je later geen nieuw aanbod meer van de gemeente. De regeling is nog niet definitief.
• Zelf een aanbod aanvragen. Je betaalt dan maximaal 75 procent van de grondwaarde op het moment van je aanvraag. Binnen 18 weken krijg je een aanbod. Accepteer je het niet, dan betaal je voor een woning 424 euro aanbodkosten.

Het verschil tussen 60 en 75 procent kan flink oplopen. Bij een grondwaarde van 100.000 euro betaal je bij het aanbod maximaal 60.000 euro. Vraag je het aanbod zelf aan, dan kan dat tot 75.000 euro zijn. Daar komt bij dat de gemeente bij het aanbod rekent met de grondwaarde van 2024, en bij een eigen aanvraag met de waarde op het moment van aanvragen.

Hoe de gemeente de koopsom berekent

Het percentage is een maximum. De werkelijke koopsom kan lager uitvallen. De gemeente kijkt naar drie dingen:

• De grondwaarde. Een onafhankelijke taxateur bepaalt die, meestal met de residuele methode. De taxateur berekent wat het gebouw op die plek waard is en trekt daar de bouwkosten van nu van af. Wat overblijft, is de grondwaarde. Het onderhoud en de inrichting van je huis tellen niet mee.
• Je erfpachtcontract. Hoeveel canon heb je al vooruitbetaald en hoe lang loopt je contract nog?
• De discontovoet. Met dit rentepercentage rekent de gemeente toekomstige betalingen om naar de waarde van vandaag. Bij het aanbod uit het erfpachtproject is dat 5 procent. Vraag je zelf een aanbod aan, dan is het 4,47 procent. Hoe hoger de discontovoet, hoe lager de koopsom.

Heb je een appartement, dan is jouw grondwaarde je aandeel in de waarde van de grond onder het hele complex. Grond waarop veel woningen mogen staan, is vaak meer waard. Twee even grote stukken grond kunnen dus een heel andere waarde hebben.

Kosten die bovenop de koopsom komen

De koopsom is niet het enige bedrag. Reken ook op deze kosten:

• Overdrachtsbelasting over een deel van de koopsom. Vraag vooraf na hoeveel dat in jouw geval is. Overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar.
• Notariskosten. Je kiest een notaris van de lijst die de gemeente meestuurt, of zelf een notaris. Vraag vooraf na wie de kosten van de leveringsakte voor de grond betaalt.
• Kosten om je hypotheek aan te passen , als je de koop met een hogere hypotheek betaalt. Denk aan advies, een taxatie en een nieuwe hypotheekakte.

Neem deze bedragen meteen mee in je berekening. Of je ze kunt meefinancieren, hangt af van je inkomen en van de ruimte tussen je hypotheek en de waarde van je huis. Hoe dat bij advieskosten werkt, lees je in dit artikel over het meefinancieren van je hypotheekadviseur.

Ook na de koop blijven de afspraken uit je erfpachtcontract gelden, bijvoorbeeld over het gebruik van het gebouw en de grond en over het onderhoud. Je WOZ-waarde verandert niet door de koop, want de gemeente gaat bij de WOZ al uit van eigen grond.

Rekenvoorbeeld: canon blijven betalen of de grond kopen

De grond kopen is nooit verplicht. Je kunt ook canon blijven betalen. De gemeente geeft zelf een rekenvoorbeeld voor 2026: bij een grondwaarde van 100.000 euro en een canonpercentage van 3,81 procent, met 25 procent korting, betaal je 2.858 euro per jaar. Dat is ongeveer 238 euro per maand.

Zet daar de aankoop van de grond voor 60.000 euro tegenover, bij dezelfde grondwaarde. Stel dat je dat bedrag leent met een annuïteitenlening van 30 jaar tegen 4 procent rente. Dat percentage is een aanname om mee te rekenen en dus niet de actuele rente. Dan ziet het er zo uit:

• Bruto maandlast van de lening: ongeveer 286 euro.
• Daarvan is in het eerste jaar gemiddeld ongeveer 198 euro rente per maand.
• De rest is aflossing: in het eerste jaar samen ongeveer 1.057 euro, gemiddeld zo'n 88 euro per maand.
• Na 30 jaar is de lening afgelost. Daarna betaal je niets meer voor de grond.

In het begin betaal je per maand dus meer dan aan canon. Het verschil gaat wel naar de aflossing van je eigen lening. Heb je de canon nog voor een aantal jaren vooruitbetaald, dan betaal je tot die tijd helemaal geen canon. Reken de vergelijking dan vanaf het jaar waarin je weer canon moet gaan betalen. De canon betaal je zolang het contract loopt, en ook tijdens het contract kan die hoger of lager worden. Je rente staat vast zolang je rentevaste periode loopt.

Ook fiscaal spelen beide kanten mee. De canon is voor je eigen woning in de meeste gevallen aftrekbaar, de rente over een lening voor de koop van de grond meestal ook. Je nettolasten hangen dus af van je inkomen en je aftrektarief. Reken dit daarom met je eigen cijfers door voordat je het aanbod tekent.

Zo betaal je de koopsom

Er zijn grofweg drie manieren om de koopsom te betalen.

• Met eigen geld. Dit is de eenvoudigste route. Je hebt geen nieuwe lening nodig en betaalt geen rente. Houd wel genoeg buffer over voor onverwachte uitgaven.
• Je hypotheek verhogen bij je huidige geldverstrekker. Je sluit een extra leningdeel af. Je bestaande leningdelen en de rente daarop blijven dan meestal staan. Dat is handig als je huidige rente laag is.
• Oversluiten naar een andere geldverstrekker. Je lost je huidige hypotheek af en sluit een nieuwe hypotheek af waarin de koopsom van de grond is meegenomen. Let op een eventuele boeterente voor vervroegd aflossen.

Welke route het slimst is, hangt af van je huidige rente, je inkomen, de waarde van je huis en hoe lang je er nog wilt wonen. Je hypotheek verhogen voor de grond werkt ongeveer hetzelfde als bij een verbouwing. In ons artikel over overwaarde opnemen of een bouwdepot lees je hoe zo'n verhoging verloopt en wat die kost.

Wat de bank wil zien als je je hypotheek verhoogt

Voor een verhoging kijkt de geldverstrekker opnieuw of de lening past. Twee wettelijke grenzen spelen daarbij een rol: hoeveel je mag lenen op basis van je inkomen, en dat je hypotheek niet hoger mag zijn dan de waarde van je huis. Voor dat laatste vraagt de bank vaak een taxatie.

Ben je sinds je eerste hypotheek met pensioen gegaan, minder gaan werken of gescheiden? Dan kan je leenruimte nu kleiner zijn dan toen. Het omgekeerde kan ook: een hoger inkomen geeft meer ruimte. Laat dit uitrekenen voordat je het aanbod van de gemeente accepteert, zodat je weet of de financiering lukt.

Let ook op je hypotheekakte. De gemeente schrijft dat je die misschien moet aanpassen als je de grond koopt, en adviseert om dan contact op te nemen met je bank. Pak dit op tijd op, zodat de notaris de koop van de grond en de hypotheek in één keer afhandelt.

Benieuwd hoeveel je kunt bijlenen en welke geldverstrekker daarbij past? Bekijk op onze pagina over hypotheekadvies wat we voor je doen.

Renteaftrek en de Belastingdienst

Fiscaal maakt het uit of je canon betaalt of de erfpacht afkoopt. De Belastingdienst noemt drie regels:

• Een canon die je maandelijks of jaarlijks betaalt voor de grond onder je eigen woning is aftrekbaar.
• Een afkoopsom voor die canon is niet aftrekbaar.
• Leen je geld om de erfpacht af te kopen, dan is de rente over die lening meestal wel aftrekbaar.

Voor die renteaftrek gelden dezelfde voorwaarden als voor een gewone hypotheek. Verhoog je je hypotheek, dan moet je het extra deel in maximaal 30 jaar minimaal annuïtair of lineair aflossen. De termijn van 30 jaar begint opnieuw voor het bedrag van de verhoging. Op je bestaande hypotheek blijven de regels gelden die er al waren. Heb je eerder een huis met overwaarde verkocht, dan kan de bijleenregeling een deel van de aftrek beperken.

Ook de kosten van de nieuwe lening, zoals advieskosten, taxatiekosten en de notariskosten voor de hypotheekakte, zijn volgens de Belastingdienst aftrekbaar in het jaar dat je ze betaalt. Overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte van de grond trek je niet af.

In Rotterdam koop je de grond en word je dus eigenaar. Dat is iets anders dan alleen de canon afkopen. Laat je adviseur of een belastingadviseur daarom bevestigen dat de renteaftrek in jouw situatie geldt, voordat je erop gaat rekenen.

Verkopen of oversluiten voordat het aanbod komt

Het aanbod van 60 procent komt ergens in de komende 5 jaar. Wil je eerder verkopen of je hypotheek oversluiten, dan kun je niet op dat aanbod wachten. Juist daarvoor werkt de gemeente aan de voorrangsregeling. Zolang die er nog niet is, kun je zelf een aanbod aanvragen voor maximaal 75 procent van de grondwaarde, of de woning met erfpacht verkopen. Vraag de gemeente vooraf of je na een eigen aanvraag nog een aanbod uit het erfpachtproject krijgt.

Koop je zelf een woning op erfpachtgrond? Dan kun je met de HGW-regeling onder voorwaarden de canon vooruitbetalen voor de hele periode van de erfpacht. Een van die voorwaarden is dat de canon voor 50 jaar is afgekocht en die 50 jaar nog niet voorbij zijn. Je moet die aanvraag binnen 1 maand na de koop indienen, in sommige gevallen binnen 2 maanden. Let op: kies je voor de HGW-regeling, dan kun je de grond pas 5 jaar na die keuze kopen. Je krijgt dan ook geen aanbod uit het erfpachtproject en moet later zelf een aanbod aanvragen.

Verkoop je je huis met overwaarde en koop je een nieuw huis? Dan geldt de bijleenregeling, ook als je de overwaarde niet in je nieuwe huis stopt. Die bepaalt welk deel van je nieuwe lening fiscaal als eigenwoningschuld geldt. Leg dat aan je adviseur voor voordat je tekent.

Niet eens met de grondwaarde?

Vind je de grondwaarde te hoog, dan kun je een deskundigenprocedure aanvragen. Drie deskundigen die niet voor de gemeente werken, stellen de grondwaarde dan opnieuw vast. Hun uitkomst is definitief. Jij en de gemeente betalen ieder de helft van de kosten. De gemeente werkt de voorwaarden voor deze procedure nog uit.

Weeg vooraf af wat de procedure je kan opleveren. Een lagere grondwaarde scheelt direct in de koopsom, maar je weet van tevoren niet wat de deskundigen beslissen.

Stappenplan zodra de brief binnen is

1. Zoek je eigendomsakte op. Daarin staat of je erfpachter bent. Hoe lang je contract nog loopt, staat in je erfpachtcontract of vraag je na bij de gemeente.
2. Kijk in de brief welke grondwaarde en koopsom de gemeente noemt en voor wanneer je moet reageren.
3. Zet de canon die je betaalt als je de grond niet koopt naast de maandlast van een lening voor de koopsom.
4. Laat uitrekenen of je de koopsom kunt lenen en tegen welke rente. Neem de bijkomende kosten mee.
5. Vraag je geldverstrekker of de hypotheekakte aangepast moet worden.
6. Beslis pas daarna of je het aanbod accepteert.
7. Maak een afspraak bij de notaris en zorg dat de financiering op tijd rond is.

Veelgestelde vragen

Moet ik mijn erfpacht in Rotterdam afkopen?

Nee. De grond kopen is niet verplicht. Je kunt ook canon blijven betalen. Sinds 1 januari 2026 betaal je 25 procent minder canon als je nieuwe erfpachtperiode op of na die datum begint.

Wat gebeurt er als ik het aanbod van 60 procent afwijs?

Je krijgt het aanbod uit het erfpachtproject maar één keer. Wil je later toch de grond kopen, dan vraag je zelf een aanbod aan. Je betaalt dan maximaal 75 procent van de grondwaarde op dat moment. Accepteer je dat aanbod niet, dan betaal je 424 euro aanbodkosten.

Wanneer krijg ik de brief van de gemeente?

Dat hangt af van het jaar waarin je contract afloopt. Bij een einddatum tussen 2030 en 2034 komt de brief in 2026, bij 2035 tot 2040 in 2027, bij 2041 tot 2050 in 2027 of 2028, bij 2051 tot 2069 in 2029 en vanaf 2070 in 2030. In de loop van 2027 maakt de gemeente een nieuwe planning.

Is de afkoopsom van erfpacht aftrekbaar?

Nee, de afkoopsom zelf is niet aftrekbaar. Leen je het geld, dan is de rente over die lening meestal wel aftrekbaar, als je de lening in maximaal 30 jaar minimaal annuïtair of lineair aflost.

Kan ik de koop van de grond meenemen in mijn hypotheek?

Vaak wel, als je inkomen en de waarde van je woning dat toelaten. Je kunt je hypotheek verhogen bij je huidige geldverstrekker of oversluiten. Een adviseur rekent uit welke route het minst kost.

Kan de gemeente me adviseren of de grond kopen slim is?

Nee. De gemeente geeft je alle informatie, maar adviseert niet, omdat zij zelf partij is bij de overeenkomst. Voor de afweging en de financiering is het verstandig een eigen adviseur in te schakelen.

Persoonlijk advies

Over het aanbod voor je erfpachtgrond beslis je maar één keer, en het gaat om tienduizenden euro's. Laudus zit in Vlaardingen, vlak bij Rotterdam. We leggen de canon en de koopsom voor je naast elkaar en regelen de financiering op tijd. Plan een vrijblijvend adviesgesprek en neem de brief van de gemeente mee.

Bronnen

• Vernieuwd erfpachtbeleid sinds 1 januari 2026: 25 procent lagere canon bij een nieuwe periode, nieuw tijdelijk contract 50 in plaats van 15 jaar, aanbod voor maximaal 60 procent van de grondwaarde op 1 januari 2024 binnen 5 jaar, zelf aanvragen maximaal 75 procent, rente over de koopsom vervalt, planning van de brieven, voorrangsregeling in voorbereiding, residuele methode, deskundigenprocedure, rekenvoorbeeld canon 3,81 procent min 25 procent, discontovoet 5 en 4,47 procent, HGW-regeling en de blokkade van 5 jaar, geen advies door de gemeente. Bron: gemeente Rotterdam, Erfpacht(geraadpleegd 20 oktober 2026)
• Aanbodkosten 424 euro voor een woning, aanbod binnen 18 weken, maximaal 75 procent vanaf 1 januari 2026, overdrachtsbelasting over een deel van de koopsom, hypotheekakte aanpassen, afspraken uit het erfpachtcontract blijven gelden, WOZ uitgaande van eigen grond, lening zelf regelen. Bron: gemeente Rotterdam, Erfpachtgrond van woning, winkel of kantoor kopen (geraadpleegd 20 oktober 2026)
• Periodieke canon aftrekbaar, afkoopsom niet aftrekbaar, rente over een lening voor de afkoop meestal aftrekbaar, aftrekbare en niet-aftrekbare kosten. Bron: Belastingdienst, Eigen woning, welke kosten mag ik aftrekken? (geraadpleegd 20 oktober 2026)
• Renteaftrek voor een lening voor de afkoop van erfpacht, aflossingseis van 30 jaar, nieuwe termijn bij een verhoging. Bron: Belastingdienst, Mag ik mijn hypotheekrente altijd aftrekken? (geraadpleegd 20 oktober 2026)
• Maximale hypotheek op basis van inkomen en woningwaarde. Bron: Rijksoverheid, Leennormen 2026 (nieuwsbericht 31 oktober 2025) en Hoeveel kan ik maximaal lenen voor een koopwoning? (geraadpleegd 20 oktober 2026)
• Maandlast, rente en aflossing in het rekenvoorbeeld. Bron: eigen berekening Laudus, annuïteitenlening van 60.000 euro, 30 jaar, aangenomen rente 4 procent