Erfpacht in Schiedam: wat betekent het voor je hypotheek?

Je betaalt voor de grond onder je huis ineens ruim drie keer zo veel. Dat overkwam een huiseigenaar in Schiedam. De canon, de jaarlijkse vergoeding voor de grond, ging van 2.671 naar 8.435 euro per jaar. Zo'n brief kregen meer mensen: in het halfjaar voor juni 2026 zo'n 480 huiseigenaren, vooral in Schiedam-Noord.

Woon je in Schiedam op erfpachtgrond, of wil je er een huis kopen? Dan wil je weten wat de canon met je hypotheek doet, wat er gebeurt als je recht afloopt en of het slim is om de grond te kopen. Hieronder lees je hoe dat zit, met de regels van de gemeente en van NHG erbij.

Inhoudsopgave

1. Zo werkt erfpacht in Schiedam
2. Wat er sinds juli 2025 is veranderd
3. De canonherziening: waarom de nieuwe canon zo hoog uitvalt
4. Wat de canon doet met je leenruimte
5. Je recht loopt af: wat betekent dat voor de bank?
6. De intentieverklaring bij kopen of verkopen
7. De grond kopen: zo werkt omzetten naar eigen grond
8. Hoe je de grond financiert
9. Wat mag je aftrekken?
10. Drie opties naast elkaar
11. Stappenplan voor kopers en huiseigenaren
12. Veelgestelde vragen
13. Persoonlijk advies

Zo werkt erfpacht in Schiedam

Het huis is van jou, de grond eronder is van de gemeente. Je huurt die grond als het ware, en de vergoeding die je daarvoor betaalt heet canon. In Schiedam betaal je die twee keer per jaar, en altijd achteraf. De gemeente rekent de canon uit door de grondwaarde te vermenigvuldigen met een percentage.

Welke regels voor jou gelden, staat in de algemene erfpachtvoorwaarden van jouw contract. Schiedam heeft er sinds 1906 twaalf verschillende vastgesteld. Je buren kunnen dus andere afspraken hebben dan jij over hoe vaak de canon wordt herzien en wanneer het recht afloopt. Wat de buren vertellen of wat je online leest, zegt daarom weinig over jouw contract. Kijk altijd in je eigen akte en voorwaarden.

Bij tijdelijke erfpacht heeft het recht een einddatum. Sinds 2015 geeft de gemeente nieuwe grond voor woningbouw in principe in eigendom uit. De erfpacht die je nu tegenkomt, zit dus vooral in bestaande wijken.

Ligt je pand op een bedrijventerrein, zoals de Spaanse Polder of de 's-Gravelandsepolder? Dan gelden andere regels. Dit artikel gaat over woningen.

Wat er sinds juli 2025 is veranderd

Op 15 juli 2025 heeft de gemeenteraad het erfpachtstelsel aangepast. Een belangrijk onderdeel: tijdelijke erfpacht van woningen kan worden omgezet naar eeuwigdurende erfpacht. Een eeuwigdurend recht loopt niet af. Volgens de gemeente is het doel dat woningen op erfpachtgrond beter verkoopbaar worden.

De gemeente wil iedereen met een woning op erfpacht later een voorstel voor die omzetting sturen. Dat voorstel moet ruim voor de einddatum van je recht komen. Wil je nu kopen of verkopen, dan is er een tussenoplossing: de intentieverklaring. Die bespreken we verderop.

Het probleem van de hoge canon is met de nieuwe regels niet opgelost. In juni 2026 was er nog geen regeling om de canon betaalbaar te maken. Volgens het college moet dat passen binnen de uitgangspunten van de huidige begroting. Wat dat inhoudt, heeft het college niet uitgelegd. Voor jou betekent dit: reken met de canon die nu in je brief staat. Een korting die misschien later komt, telt nu nog niet mee.

De canonherziening: waarom de nieuwe canon zo hoog uitvalt

De canon staat een aantal jaren vast. Daarna volgt een herziening. Een externe taxateur bepaalt dan opnieuw de grondwaarde. Met die waarde rekent de gemeente de nieuwe canon uit. Hoe vaak dat gebeurt, hangt af van je voorwaarden. In de voorwaarden van 1906 was dat elke 25 jaar, in die van 2004 elke 10 jaar.

Grondprijzen stijgen mee met de huizenprijzen. Wie lang een lage canon betaalde, kan bij een herziening daarom een flinke stijging verwachten. Volgens de gemeente was de nieuwe canon in juni 2026 gemiddeld 225 procent van de oude. Het voorbeeld uit de inleiding, van 2.671 naar 8.435 euro, zit daar ver boven.

Krijg je zo'n brief, let dan op het volgende:

• De gemeente kan vooraf geen inschatting geven van je nieuwe canon. Die hangt af van de taxatie en het canonpercentage op het moment van de herziening.
• Het college raadt een contract aan met een zo kort mogelijke herzieningstermijn. Dat moet grote sprongen van oude naar nieuwe canon dempen.
• Voor problematische verhogingen noemde de gemeente in 2015 maatwerk via een zogenoemde klimcanon. In 2025 zegde de wethouder toe daar meer duidelijkheid over te geven. Vraag bij de gemeente na of de klimcanon voor jouw contract geldt.

Wat de canon doet met je leenruimte

Een hogere canon kost je niet alleen geld per maand. Hij verkleint ook je leenruimte. Bij een hypotheek met NHG telt de canon mee in je totale financieringslast. Die mag niet hoger zijn dan de maximale financieringslast die bij jouw situatie hoort. Elke euro canon gaat dus af van de ruimte voor rente en aflossing.

NHG heeft daarbij twee regels:

• Wordt je canon binnen 12 maanden na het bindend aanbod herzien en gaat hij omhoog? Dan rekent de geldverstrekker met de nieuwe, hogere canon.
• Is het nieuwe bedrag nog niet bekend? Dan mag de geldverstrekker een redelijke inschatting maken.

Gaat de canon van het huis dat je koopt binnen die 12 maanden omhoog, dan telt de bank die hogere canon dus al mee, ook al betaal je hem zelf nog niet.

Een rekenvoorbeeld maakt duidelijk hoe groot het effect kan zijn. Neem de stijging uit de inleiding: van 2.671 naar 8.435 euro per jaar. Per maand gaat het van ongeveer 223 naar ongeveer 703 euro: ruim 480 euro meer. Wie 4 procent rente betaalt en in 30 jaar annuïtair aflost, kan met 480 euro per maand ongeveer 100.000 euro lenen. Die 4 procent is een voorbeeld. Je eigen rente kan hoger of lager uitvallen. Telt de canon volledig mee, zoals bij NHG, dan kan zo'n canonsprong je leenruimte dus met tienduizenden euro's verkleinen. Hoeveel het bij jou scheelt, hangt af van je inkomen, de rente en je andere lasten.

Wil je weten hoeveel je met jouw canon nog kunt lenen? Op onze pagina over hypotheekadvies lees je hoe we dat voor je uitrekenen.

Je recht loopt af: wat betekent dat voor de bank?

Bij tijdelijke erfpacht heeft je recht een einddatum. Dat kan een probleem worden als je wilt verkopen of een nieuwe hypotheek nodig hebt. Met de omzetting naar eeuwigdurende erfpacht wil de gemeente juist voorkomen dat banken daarom een hypotheek weigeren.

Een aflopend recht kan er dus toe leiden dat een bank de hypotheek weigert. Hoe een geldverstrekker ermee omgaat, staat in zijn eigen acceptatieregels. Dat zoeken we per geval voor je uit. Zorg in elk geval dat je de einddatum van het recht kent voordat je een bod doet.

Waar vind je de einddatum? In je erfpachtakte. Twijfel je, vraag het dan na bij de gemeente.

De intentieverklaring bij kopen of verkopen

Wil je nu een woning op erfpacht kopen of verkopen, en loopt het recht binnenkort af? Dan hoef je niet te wachten op het voorstel van de gemeente. Je kunt een intentieverklaring aanvragen. Daarin verklaart de gemeente dat het erfpachtrecht van die woning later kan worden omgezet naar eeuwigdurende erfpacht. De gemeente wil kopers en verkopers daar nu al mee helpen. Vraag je geldverstrekker hoe hij de verklaring meeneemt in de beoordeling.

De gemeente stelt twee voorwaarden:

• Er is een concrete aankoop of verkoop van een woning op erfpacht.
• De einddatum van het huidige recht ligt binnen 15 jaar na de levering van de woning.

De verklaring is niet onbeperkt geldig. Is de woning niet binnen zes maanden geleverd, dan vervalt de verklaring. Je kunt daarna opnieuw een verklaring aanvragen. De aanvraag doe je per e-mail via erfpacht@schiedam.nl.

Koop je een huis met een aflopend recht? Neem de intentieverklaring dan op in je planning, samen met de taxatie en de hypotheekaanvraag. Dan heeft de bank op tijd alle stukken. Lukt de financiering toch niet op tijd? Lees dan ons artikel over een bankgarantie die te laat is.

De grond kopen: zo werkt omzetten naar eigen grond

Je kunt in Schiedam ook de grond onder je woning kopen. De gemeente noemt dat erfpacht omzetten naar eigen grond, of conversie. Je erfpacht houdt dan op en je bent eigenaar van de grond. Dit kan voor woningen, maar niet voor grond op een bedrijventerrein.

Zo verloopt het:

1. Je vraagt een aanbieding aan en logt daarvoor in met DigiD. Je betaalt meteen 200 euro behandelingskosten.
2. De gemeente laat een externe taxateur de grondwaarde bepalen. De peildatum is de eerste dag van de maand waarin je de aanvraag deed.
3. Na ongeveer 3 weken krijg je een aanbiedingsbrief.
4. Je hebt 3 maanden bedenktijd.
5. Ga je akkoord, dan teken je de koopovereenkomst en stuur je die terug.
6. Bij de notaris teken je de akte van levering. Je betaalt de koopsom en de kosten koper.

Ga je niet door met de koop, dan krijg je de 200 euro niet terug. Ga je wel akkoord, dan haalt de gemeente het bedrag van de koopsom af.

De koopsom bestaat uit twee delen. Het eerste deel is de grondwaarde op de einddatum van je recht, omgerekend naar de peildatum. Het tweede deel is de waarde van alle canons die je nog zou betalen, ook omgerekend naar de peildatum. Heb je je canon al afgekocht, dan valt dat tweede deel weg. Omdat de gemeente toekomstige bedragen terugrekent naar de peildatum, trekt ze de rente over die periode eraf. Dat werkt als een korting.

Een schatting vooraf geeft de gemeente niet. Je weet het bedrag pas na de taxatie. Heb je een appartement, dan kun je zelf de omzetting aanvragen. Een akkoord van de VvE is daarvoor niet nodig.

Hoe je de grond financiert

De koopsom voor de grond kan een groot bedrag zijn. Heb je genoeg spaargeld, dan kun je de grond kopen zonder te lenen. Bewaar dan wel een buffer. Leen je liever, dan kun je je hypotheek verhogen of oversluiten. Bij een verhoging komt er een leningdeel bij en blijft je bestaande lening met de huidige rente meestal gewoon staan. Bij oversluiten neem je de koopsom op in een nieuwe hypotheek. Over je oude lening kan de bank dan een vergoeding rekenen, omdat je vervroegd aflost. Hoe die vergoeding werkt, lees je in ons artikel over de boete bij het oversluiten van je hypotheek.

Heb je een hypotheek met NHG? Dan kun je de kosten om de grond in eigendom te krijgen meenemen in een verhoging. Ook dan kijkt de geldverstrekker opnieuw of de lening past. Bij NHG moet de hele lening aan de NHG-regels voldoen, en niet alleen het nieuwe deel.

Wil je de canon afkopen in plaats van de grond te kopen? Volgens de gemeente wordt afkopen tegenwoordig alleen nog aangevraagd voor bedrijfsmatige erfpacht. Voor woningen verwijst de gemeente naar omzetten naar eigen grond. Wil je met NHG een afkoopsom voor de canon meefinancieren? Dat kan alleen als de afkooptermijn minstens gelijk is aan de looptijd van de lening.

Wat mag je aftrekken?

Volgens de Belastingdienst mag je alleen de periodieke betaling voor erfpacht aftrekken, dus de canon die je twee keer per jaar betaalt voor de grond onder je eigen woning. Een afkoopsom mag je niet aftrekken.

Financier je de afkoop met een lening, dan kan de rente daarover wel aftrekbaar zijn. Heb je eerder een huis met overwaarde verkocht, dan speelt je eigenwoningreserve mee. Alleen het deel van de lening dat hoger is dan die reserve, telt dan als eigenwoningschuld. Over dat deel mag je de rente aftrekken. Het andere deel valt in box 3. Betaal je de afkoop met eigen geld, dan wordt je eigenwoningreserve met dat bedrag kleiner. Voor de renteaftrek moet de lening verder voldoen aan de gewone eisen, zoals aflossen binnen 30 jaar, minimaal annuïtair of lineair.

Koop je de grond zelf, dan word je eigenaar van de grond. Of de renteaftrek dan net zo werkt, laat je voor jouw situatie nagaan door ons of door een belastingadviseur. Doe dat voordat je ermee rekent.

Vergelijk de opties altijd netto met netto. Een aftrekbare canon kost je netto minder dan het bedrag op de brief. Een lening voor de grond kan ook renteaftrek opleveren, maar die lening moet je wel aflossen.

Drie opties naast elkaar

Wat voor jou het beste werkt, hangt af van hoe lang je blijft wonen, hoe hoog de canon na de herziening is en wat de koopsom wordt. Op een rij:

• Canon blijven betalen. Geen grote uitgave nu. Je houdt wel een canon die bij een herziening kan stijgen en die je leenruimte verkleint. Bij tijdelijke erfpacht blijft de einddatum een aandachtspunt bij verkoop en bij een nieuwe hypotheek.
• Omzetten naar eeuwigdurende erfpacht. Dat kan via het voorstel dat de gemeente later stuurt, of eerder als je met een intentieverklaring koopt of verkoopt. Je recht loopt dan niet meer af. Dat moet verkopen makkelijker maken. Je blijft erfpachter, dus de grond blijft van de gemeente.
• De grond kopen. Eén grote uitgave of een hogere lening. Daarna is je erfpacht beëindigd en is ook de grond van jou.

Twijfel je? Reken dan de maandlast van een lening voor de koopsom uit en zet die naast de canon na de herziening. Doe dat netto, en kijk ook wat elke optie doet met je leenruimte als je later wilt verhuizen. Wil je een woning op erfpacht kopen? Reken dit dan door voordat je een bod doet. Een hoge canon na de volgende herziening kan het voordeel van een lagere vraagprijs zo opeten.

Voor Rotterdam gelden andere regels. Hoe het daar werkt, lees je in ons artikel over erfpacht afkopen in Rotterdam.

Stappenplan voor kopers en huiseigenaren

Heb je al een huis op erfpacht in Schiedam?

1. Pak je akte en je erfpachtvoorwaarden erbij. Noteer de einddatum van het recht en de datum van de volgende herziening.
2. Kreeg je een brief over een herziening? Kijk welke canon en welke ingangsdatum erin staan.
3. Vraag bij de gemeente of de klimcanon voor jou geldt.
4. Wil je weten wat de grond kost, vraag dan een aanbieding aan. Reken op 200 euro behandelingskosten.
5. Laat uitrekenen of je de koopsom kunt lenen en wat dat netto per maand kost.
6. Neem je besluit als je alle cijfers hebt. Na de aanbiedingsbrief heb je daar 3 maanden voor.

Wil je een huis op erfpacht in Schiedam kopen?

1. Vraag vóór je bod naar de canon, de herzieningsdatum en de einddatum van het recht.
2. Wordt de canon binnen 12 maanden na het bindend aanbod herzien? Reken dan met de nieuwe canon. Gaat die omhoog, dan doet de geldverstrekker bij NHG dat ook.
3. Loopt het recht binnen 15 jaar na levering af? Vraag dan direct na het tekenen van de koopovereenkomst een intentieverklaring aan.
4. Laat je maximale hypotheek uitrekenen met de canon erbij.
5. Zorg dat de intentieverklaring, de taxatie en je hypotheekaanvraag tegelijk bij de bank liggen.

Veelgestelde vragen

Kan ik vooraf horen wat de grond onder mijn huis kost?

Nee. De gemeente Schiedam geeft geen schatting van de koopsom. Een externe taxateur bepaalt eerst de grondwaarde. Je kent het bedrag pas als je de aanbiedingsbrief krijgt. De aanvraag kost 200 euro.

Telt de erfpachtcanon mee bij mijn maximale hypotheek?

Bij een hypotheek met NHG wel. De canon telt dan mee in je totale financieringslast. Wordt de canon binnen 12 maanden na het bindend aanbod hoger, dan rekent de geldverstrekker met de nieuwe canon.

Wat is het verschil tussen tijdelijke en eeuwigdurende erfpacht?

Tijdelijke erfpacht heeft een einddatum, eeuwigdurende erfpacht loopt niet af. In beide gevallen blijft de grond van de gemeente. Sinds het raadsbesluit van 15 juli 2025 kan tijdelijke erfpacht van woningen in Schiedam worden omgezet naar eeuwigdurende erfpacht. De gemeente wil daarvoor later een voorstel sturen.

Hoe lang is de intentieverklaring geldig?

De verklaring vervalt als de woning niet binnen zes maanden is geleverd. Je kunt daarna een nieuwe aanvragen. De aanvraag gaat per e-mail naar erfpacht@schiedam.nl.

Ik heb een appartement. Heb ik de VvE nodig om de grond te kopen?

Nee. In Schiedam kan elke appartementseigenaar zelf de omzetting naar eigen grond aanvragen. Een akkoord van de VvE is niet nodig.

Is een afkoopsom voor erfpacht aftrekbaar?

Nee. Volgens de Belastingdienst mag je alleen de periodieke betaling voor erfpacht aftrekken, de afkoopsom niet. Financier je de afkoop met een lening, dan kan de rente daarover wel aftrekbaar zijn. Heb je een eigenwoningreserve, dan telt alleen het deel boven die reserve mee.

Persoonlijk advies

Een canonbrief of een aflopend recht raakt je hele financiering. Ons kantoor staat in Vlaardingen, naast Schiedam. We berekenen hoeveel je met de nieuwe canon nog kunt lenen en wat de grond kopen je netto per maand kost. Daarna regelen we de financiering, zodat je niet in tijdnood komt. Maak een afspraak voor een vrijblijvend gesprek. Neem je erfpachtakte en de canonbrief mee.

Bronnen

• Canon twee keer per jaar achteraf, berekening als grondwaarde maal percentage, geen inschatting vooraf van canon of koopsom, conversie als omzetten naar eigen grond, niet voor bedrijventerreinen. Bron: gemeente Schiedam, Veel gestelde erfpacht vragen (geraadpleegd 27 oktober 2026)
• Twaalf algemene erfpachtvoorwaarden sinds 1906. Bron: gemeente Schiedam, Erfpacht(geraadpleegd 27 oktober 2026)
• Herziening door een externe taxateur, canon afkopen alleen nog voor bedrijfsmatige erfpacht, voor woningen omzetten naar eigen grond. Bron: gemeente Schiedam, Canon (geraadpleegd 27 oktober 2026)
• Procedure omzetten naar eigen grond: 200 euro behandelingskosten, DigiD, peildatum, aanbiedingsbrief na ongeveer 3 weken, 3 maanden bedenktijd, akte van levering bij de notaris, kosten koper, opbouw van de koopsom, appartement zonder akkoord van de VvE. Bron: gemeente Schiedam, Erfpacht omzetten naar eigen grond (geraadpleegd 27 oktober 2026)
• Raadsbesluit 15 juli 2025, omzetting naar eeuwigdurende erfpacht voor betere verkoopbaarheid, voorstel ruim voor de einddatum, intentieverklaring bij concrete aan- of verkoop met einddatum binnen 15 jaar na levering, vervalt zonder levering binnen zes maanden, aanvraag via erfpacht@schiedam.nl. Bron: gemeente Schiedam, Omzetting erfpacht naar eeuwigdurend (Intentieverklaring) (geraadpleegd 27 oktober 2026)
• Brief met canon van 2.671 naar 8.435 euro per jaar, 480 huiseigenaren met een brief in het halfjaar voor juni 2026, vooral Schiedam-Noord, gemiddeld 225 procent van de oude canon, advies van het college over een korte herzieningscyclus, betaalbaarheid binnen de huidige begroting nog niet geregeld, verkopen zonder problemen bij de bank. Bron: nieuwssite Twee (ditistwee.nl), "Erfpacht voor huizenbezitters in Schiedam gaat al meer dan drie keer over de kop" (4 juni 2026)
• Omzetting naar eeuwigdurende erfpacht zodat banken geen hypotheken weigeren, toezegging over de klimcanon. Bron: nieuwssite Twee (ditistwee.nl), "Wethouder gaat goedkopere erfpacht onderzoeken" (2 juli 2025)
• Herziening elke 25 jaar in de voorwaarden van 1906 en elke 10 jaar in die van 2004, grond voor woningbouw sinds 2015 in principe in eigendom, klimcanon als maatwerk bij problematische verhogingen. Bron: J. Broese van Groenou, Erfpachtstelsel Schiedam, InView (2018), met citaten uit de Kadernota Grond 2015 van de gemeente Schiedam
• Erfpacht op de bedrijventerreinen Spaanse Polder en 's-Gravelandsepolder. Bron: DVDW Advocaten, Problemen met erfpacht in Schiedam (9 december 2020)
• Erfpachtcanon in de totale financieringslast, herziening binnen 12 maanden na bindend aanbod, redelijke inschatting bij onbekend bedrag, kosten om de grond in eigendom te krijgen bij verhogen of oversluiten, afkoopsom alleen bij een afkooptermijn minstens gelijk aan de looptijd, hele lening toetsen aan de NHG-regels. Bron: NHG, Voorwaarden en normen (geraadpleegd 27 oktober 2026)
• Alleen de periodieke betaling voor erfpacht aftrekbaar, afkoopsom niet aftrekbaar, rente over een lening voor de afkoop aftrekbaar voor het deel boven de eigenwoningreserve, rest in box 3, eigenwoningreserve neemt af bij afkoop met eigen geld. Bron: Belastingdienst, Kosten voor afkoop rechten erfpacht, opstal of beklemming (geraadpleegd 27 oktober 2026)
• Aflossingseis van maximaal 30 jaar, minimaal annuïtair of lineair. Bron: Belastingdienst, Mag ik mijn hypotheekrente altijd aftrekken? (geraadpleegd 20 oktober 2026)
• Maandbedragen en leenbedrag in het rekenvoorbeeld. Bron: eigen berekening Laudus, annuïtaire lening van 30 jaar, aangenomen rente 4 procent