Bankgarantie te laat: wat gebeurt er en wat kun je doen?

De datum waarop je bankgarantie bij de notaris moet liggen staat in je koopakte, en die datum komt eraan. De garantie is er nog niet. Meestal komt dat door hetzelfde: je hypotheek is nog niet rond, en zonder afgerond dossier geeft de bank geen garantie af.

Eén dag over de datum betekent nog geen boete van tien procent. De verkoper moet je eerst schriftelijk in gebreke stellen, en daarna heb je nog acht dagen om het alsnog te regelen. In die acht dagen valt het meestal op te lossen, als je meteen begint.

Inhoudsopgave

1. Wat je precies hebt afgesproken in je koopakte
2. Waarom de bankgarantie te laat komt
3. Wat er gebeurt als de datum verstrijkt
4. Stap 1: bel vandaag je adviseur en je makelaar
5. Stap 2: vraag schriftelijk uitstel aan de verkoper
6. Stap 3: overweeg een waarborgsom in plaats van een bankgarantie
7. Je financieringsvoorbehoud is een aparte datum
8. Wat een bankgarantie kost en hoe lang hij geldig blijft
9. Wanneer doorduwen niet meer verstandig is
10. Zo voorkom je het de volgende keer
11. Veelgestelde vragen
12. Persoonlijk advies
13. Bronnen

Wat je precies hebt afgesproken in je koopakte

In de koopakte staat een artikel over zekerheidstelling. Daarin beloof je de verkoper dat je vóór een bepaalde datum tien procent van de koopsom als zekerheid regelt. Dat mag op twee manieren: je stort dat bedrag als waarborgsom op de derdenrekening van de notaris, of je laat je geldverstrekker een bankgarantie afgeven voor datzelfde bedrag.

Het idee erachter is simpel. De verkoper haalt zijn huis van de markt en wacht een paar maanden op jou. Loop jij daarna weg, dan staat hij met lege handen. Die tien procent is zijn vangnet.

Bij een koopsom van 400.000 euro gaat het dus om 40.000 euro. Kies je voor een bankgarantie, dan hoef je dat bedrag niet zelf te hebben. De bank verklaart schriftelijk dat zij de verkoper die 40.000 euro betaalt als jij je afspraken niet nakomt.

De datum zelf verschilt per akte. De Hypotheker noemt twee weken na het tekenen als gangbare termijn, maar de enige datum die telt is die in jouw akte. Pak je koopakte er dus letterlijk bij en lees welke dag er staat, voordat je iets anders doet.

Waarom de bankgarantie te laat komt

Een bankgarantie is geen los product dat je even bij een loket haalt. Je geldverstrekker geeft hem af, en die doet dat pas als je hypotheekdossier ver genoeg is. Zolang de bank je aanvraag nog beoordeelt, ligt er niets om garant voor te staan.

Daar komt de doorlooptijd nog bovenop. De Consumentenbond houdt aan dat een bank meestal twee weken nodig heeft om een bankgarantie te regelen. Die twee weken kunnen pas beginnen als je aanvraag ver genoeg is, want de bank geeft geen garantie af op een dossier dat nog in behandeling ligt.

Zet die twee dingen naast elkaar en je ziet waar het misgaat. Een hypotheekaanvraag die een paar weken uitloopt, bijvoorbeeld omdat een werkgeversverklaring nog niet binnen is of omdat de taxatie tegenvalt, duwt de bankgarantie automatisch over de datum uit je koopakte heen. In de praktijk betekent "mijn bankgarantie is te laat" dan ook meestal dat de hypotheek nog niet rond is. Hoe zo'n aanvraag normaal gesproken verloopt en waar de vertraging meestal zit, lees je in ons stuk over de doorlooptijd van een hypotheekaanvraag.

Dat is belangrijk om te weten, want het bepaalt wat je nu moet doen. Achter de bank aan bellen over de garantie helpt niet zolang het dossier niet compleet is. De ontbrekende stukken aanleveren helpt wel.

Wat er gebeurt als de datum verstrijkt

De meeste mensen gaan er meteen van uit dat dit tien procent van de koopsom kost. Zo werkt het niet. Het model van de NVM-koopovereenkomst regelt dit in artikel 11, en dat artikel zit in stappen in elkaar.

Eerst moet de verkoper je in gebreke stellen. Dat is een schriftelijke mededeling waarin hij je nog een laatste termijn geeft. Volgens artikel 11 ben je pas nalatig als je "na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is" gebleven. Je hebt dus acht dagen vanaf die brief.

Pas als die acht dagen ook voorbij zijn, heeft de verkoper twee keuzes. Hij kan de koop ontbinden, en dan verbeur jij een boete van tien procent van de koopsom. Of hij kan nakoming eisen en de koop gewoon door laten gaan, en dan loopt er een boete van drie promille van de koopsom per dag door tot je alsnog levert, met een maximum van tien procent. Bij een koopsom van 400.000 euro is dat 1.200 euro per dag.

Beide partijen mogen daarnaast schadevergoeding vorderen als de werkelijke schade hoger uitvalt dan de boete.

De praktische conclusie: je hebt meer ruimte dan het voelt, maar die ruimte is niet oneindig en hij begint pas te lopen als de verkoper actie onderneemt. Wachten tot je een aangetekende brief krijgt is geen plan.

Stap 1: bel vandaag je adviseur en je makelaar

Zodra je ziet dat je de datum niet gaat halen, bel je twee mensen: je hypotheekadviseur en je aankoopmakelaar. Niet mailen en afwachten, gewoon bellen.

Je adviseur kan meestal binnen een uur zeggen waar het dossier vastzit en hoeveel dagen er nog nodig zijn. Dat getal heb je nodig, want zonder een concrete nieuwe datum kun je geen uitstel vragen. "Het duurt wat langer" is geen verzoek waar een verkoper ja op zegt. "Wij hebben tot en met de negentiende nodig" wel.

Je makelaar legt daarna contact met de makelaar van de verkoper. Dat loopt beter dan wanneer jij zelf de verkoper belt, ook omdat de afspraak dan meteen op de goede plek terechtkomt.

Doe dit vóór de datum verstrijkt, niet erna. Een verkoper die op tijd een reden en een nieuwe datum krijgt, reageert anders dan een verkoper die pas na de deadline hoort dat er iets speelt.

Stap 2: vraag schriftelijk uitstel aan de verkoper

Een verkoper mag de zekerheidstellingsdatum verzetten. Hij is nergens toe verplicht, maar het gebeurt vaak, want ook hij wil dat de koop doorgaat. Een nieuwe koper zoeken kost hem maanden.

Belangrijk is dat het uitstel op papier komt. Een toezegging door de telefoon of een appje tussen de makelaars is te mager als het later alsnog misgaat. Laat de nieuwe datum schriftelijk vastleggen, ondertekend door beide partijen, en zorg dat de notaris een kopie krijgt.

Houd het verzoek zakelijk en kort: waarom het niet lukt, wanneer het wel lukt, en wat de stand van je hypotheekaanvraag is. Als je geldverstrekker al een bevestiging heeft gestuurd dat de aanvraag in behandeling is, stuur die dan mee. Dat maakt van een vaag verhaal een controleerbaar verhaal.

Stap 3: overweeg een waarborgsom in plaats van een bankgarantie

Veel kopers vergeten deze route. Je akte laat je kiezen tussen een bankgarantie en een waarborgsom, en die keuze mag je nog omgooien.

Een waarborgsom is een overboeking. Je maakt tien procent van de koopsom over naar de derdenrekening van de notaris en daarmee is de zekerheid gesteld. Daar komt geen bank aan te pas, dus je bent niet afhankelijk van de doorlooptijd waar je nu op wacht. Wie het geld heeft staan, kan dit vandaag regelen.

De keerzijde is even duidelijk. Je moet dat bedrag daadwerkelijk hebben, en het staat vast tot de overdracht. Je krijgt het pas terug van de notaris op het moment dat de akte passeert, en dan wordt het meestal direct verrekend met wat je bij de overdracht moet betalen. Spaargeld dat je had gereserveerd voor de kosten koper of voor de verbouwing is dus een paar maanden niet beschikbaar.

Voor een deel van de kopers is het toch de snelste uitweg, zeker als het om een overbrugging van een paar weken gaat. Bespreek het met je adviseur voordat je geld overmaakt, want het heeft gevolgen voor je financiering als dat spaargeld al ergens voor was ingerekend.

Je financieringsvoorbehoud is een aparte datum

In je koopakte staan twee data die vaak vlak na elkaar vallen en die niets met elkaar te maken hebben: de datum van het financieringsvoorbehoud en de datum van de zekerheidstelling. Verwar ze niet, want ze hebben totaal verschillende gevolgen.

Loopt je financieringsvoorbehoud nog en krijg je de hypotheek niet rond, dan kun je de koop ontbinden zonder de boete van tien procent. Dat is precies waar dat voorbehoud voor bedoeld is. Wel moet je je aan de spelregels uit de akte houden: op tijd, schriftelijk, en met bewijs erbij dat je de financiering niet rond krijgt. Hoeveel afwijzingen je moet aanleveren en in welke vorm verschilt per akte, dus lees dat artikel woord voor woord na of laat je adviseur ernaar kijken.

Is het financieringsvoorbehoud al verlopen, dan is die uitweg dicht. Je zit dan vast aan de koop, ook als de bank uiteindelijk nee zegt. Dat is meteen het scenario waarin het echt fout kan gaan, en dan is snelheid het enige dat nog helpt. Wat je opties zijn als een geldverstrekker afwijst, hebben we uitgewerkt in het artikel over een afgewezen hypotheekaanvraag.

Controleer dus als eerste welke van de twee data er nu speelt. Dat bepaalt of je een probleem hebt van een paar dagen of een probleem van een andere orde.

Wat een bankgarantie kost en hoe lang hij geldig blijft

De kosten vallen mee. De Consumentenbond houdt aan dat een garantie bij de meeste hypotheekaanbieders ongeveer één procent van het gegarandeerde bedrag kost. Bij een koopsom van 300.000 euro garandeert de bank 30.000 euro, en dat kost je ongeveer 300 euro. De Hypotheker noemt hetzelfde percentage en spreekt van servicekosten van de bank.

Het is een eenmalig bedrag en je krijgt het niet terug, ook niet als alles vlekkeloos verloopt. Je betaalt ermee dat je tienduizenden euro's spaargeld niet hoeft vast te zetten.

Over de looptijd: de garantie blijft geldig tot minimaal een maand na de afgesproken overdrachtsdatum. Gaat de koop door, dan krijgt de verkoper op de passeerdatum gewoon de hele koopsom en is de garantie niet meer nodig. Hij vervalt dan.

Eén ding wordt vaak verkeerd begrepen. Een bankgarantie is geen verzekering en geen gratis vangnet voor jou. Roept de verkoper hem in, dan betaalt de bank die tien procent uit en heb jij vanaf dat moment een schuld bij de bank ter hoogte van datzelfde bedrag. Je bent dus niet van de boete af, je hebt hem alleen bij een andere partij openstaan.

Wanneer doorduwen niet meer verstandig is

Soms is uitstel vragen niet het antwoord. Als je adviseur je vertelt dat de financiering er structureel niet in zit, bijvoorbeeld omdat je inkomen te laag is voor dit bedrag of omdat de taxatie flink onder de koopsom uitkomt, dan schuif je met uitstel alleen het probleem vooruit.

Loopt je financieringsvoorbehoud dan nog, dan is ontbinden op dat voorbehoud vrijwel altijd de betere uitkomst. Je bent het huis kwijt, maar niet je geld. Dat is een vervelende dag, geen ramp.

Is het voorbehoud verlopen, dan wordt het een onderhandeling. Denk aan een langere periode tot de overdracht, aan een lagere koopsom als de taxatie daar aanleiding voor geeft, of aan een andere geldverstrekker die je situatie anders beoordeelt. Geldverstrekkers wegen tijdelijke contracten, inkomen uit onderneming en studieschulden namelijk niet allemaal hetzelfde. Een adviseur die bij meerdere aanbieders terecht kan, ziet dat verschil. Kijk daarvoor bij ons hypotheekadvies.

Wat je in dit stadium niet moet doen, is niets doen en hopen dat het overwaait. De boetebepaling loopt door zodra de verkoper hem in werking zet, en elke dag telt dan mee.

Zo voorkom je het de volgende keer

Bij een volgende koop vang je dit met drie afspraken af.

• Zet de zekerheidstellingsdatum en de datum van het financieringsvoorbehoud allebei in je agenda op het moment dat je de akte tekent, met een herinnering twee weken ervoor.
• Vraag je adviseur bij het tekenen van de akte om een realistische inschatting van de doorlooptijd, en laat je makelaar de data in de akte daarop aanpassen voordat er handtekeningen onder staan. Achteraf verzetten kost welwillendheid van de verkoper, vooraf kost het niets.
• Lever je documenten in één keer compleet aan. Elk document dat je moet nasturen, kost je dagen.

Let daarnaast op de geldigheidsduur van je hypotheekofferte, want die loopt parallel aan dit hele traject en kan je een tweede deadline opleveren. Daar gaat ons artikel over de geldigheid van een hypotheekofferte dieper op in.

Veelgestelde vragen

Krijg ik meteen een boete van tien procent als de bankgarantie te laat is?

Nee. De verkoper moet je eerst schriftelijk in gebreke stellen. Daarna heb je nog acht dagen om alsnog zekerheid te stellen. Pas als die acht dagen voorbij zijn, kan hij ontbinden en tien procent van de koopsom als boete opeisen, of nakoming eisen met een boete van drie promille per dag.

Hoe lang duurt het regelen van een bankgarantie?

De Consumentenbond houdt aan dat een bank er meestal twee weken over doet. Die termijn begint pas te lopen als je hypotheekaanvraag ver genoeg is, want de geldverstrekker geeft geen garantie af op een dossier dat nog in behandeling is.

Kan ik alsnog een waarborgsom storten in plaats van een bankgarantie?

Meestal wel. De koopakte laat allebei toe. Een waarborgsom maak je over naar de derdenrekening van de notaris en dat kan direct, dus het is de snelste route als je het bedrag beschikbaar hebt. Overleg het wel eerst met je adviseur, want dat geld staat vast tot de overdracht.

Wat kost een bankgarantie?

Ongeveer één procent van het gegarandeerde bedrag, dus ongeveer 0,1 procent van de koopsom. Bij een huis van 300.000 euro gaat het om een garantie van 30.000 euro en kosten van ongeveer 300 euro. Dat bedrag is eenmalig en krijg je niet terug.

Mag de verkoper de termijn verlengen?

Ja, maar hij hoeft niet. Een verkoper die weet waarom het uitloopt en wanneer het wel geregeld is, stemt er in de praktijk vaak mee in. Leg het uitstel altijd schriftelijk vast en stuur de notaris een kopie.

Wat als mijn hypotheek helemaal niet rond komt?

Dan hangt alles af van je financieringsvoorbehoud. Loopt dat nog, dan kun je de koop ontbinden zonder boete, mits je je aan de voorwaarden uit de akte houdt. Is het voorbehoud verlopen, dan zit je aan de koop vast en is snel schakelen met je adviseur het belangrijkste dat je kunt doen.

Persoonlijk advies

Zit je nu met een datum die eraan komt en een hypotheek die nog niet rond is? Dan is het handigste dat je kunt doen, iemand ernaar laten kijken die het dossier en de akte naast elkaar legt. Meestal is binnen een dag duidelijk of dit met uitstel op te lossen is, of dat er een andere route nodig is.

Wij werken met meerdere geldverstrekkers en kunnen daardoor snel zien waar je aanvraag vastzit en welke aanbieder wel binnen jouw termijn kan leveren. Plan een vrijblijvend adviesgesprek en neem je koopakte mee.

Bronnen

• Ingebrekestelling van acht dagen, boete van tien procent van de koopsom bij ontbinding en drie promille per dag bij nakoming, met een maximum van tien procent. Bron: artikel 11 van het model NVM-koopovereenkomst bestaande eengezinswoning 2023, met toelichting (geverifieerd).
• Een bankgarantie kost ongeveer één procent van het gegarandeerde bedrag, en een bank heeft er meestal twee weken voor nodig. Bron: Consumentenbond, Bankgarantie nodig? Zo werkt het(geverifieerd).
• De waarborgsom bedraagt meestal tien procent van de koopprijs, wordt bij de notaris gestort en moet volgens de koopakte vaak binnen twee weken zijn voldaan. Banken rekenen meestal één procent van dat bedrag aan servicekosten, en bij het inroepen van de garantie ontstaat een schuld bij de bank. Bron: De Hypotheker, begrippenlijst Waarborgsom (geverifieerd).
• De zekerheidstelling is geregeld in artikel 5 van de NVM-koopakte, en een bankgarantie blijft geldig tot minimaal een maand na de overdrachtsdatum. Bron: juridische toelichting op de NVM-koopakte, Houth Advocaat (geverifieerd).