Broer wil het ouderlijk huis kopen: zo regel je het eerlijk

Vroeg of laat komt de vraag wat er met het ouderlijk huis gebeurt. Soms is het antwoord dat een broer er zelf wil gaan wonen. Misschien vind je dat een mooi idee, omdat het huis dan in de familie blijft. Misschien twijfel je, omdat je wilt dat het eerlijk verloopt. En misschien ben jij die broer, en vraag je je af of je dit überhaupt kunt betalen.

In alle drie de gevallen draait het om dezelfde vragen. Wat is het huis waard, wat krijgt ieder kind, hoe komt je broer aan het geld en wat vindt de Belastingdienst ervan? Hieronder lees je hoe het werkt, met een rekenvoorbeeld en de fiscale regels van 2026.

Inhoudsopgave

1. Leven je ouders nog, of zijn ze overleden?
2. Iedereen moet akkoord gaan
3. Wat is een eerlijke prijs?
4. Rekenvoorbeeld: hoeveel moet je broer betalen?
5. Kan je broer het geld lenen?
6. Renteaftrek over het uitkoopbedrag
7. Overdrachtsbelasting: wel of niet?
8. Korting voor je broer is een schenking
9. Erfbelasting betaalt ieder kind zelf
10. Als jij het er niet mee eens bent
11. Stappenplan van idee tot notaris
12. Veelgestelde vragen

Leven je ouders nog, of zijn ze overleden?

Begin met deze vraag, want het antwoord bepaalt welke regels gelden. Zolang je ouders leven, is het huis van hen. Wil je broer het dan kopen, dan is dat een gewone verkoop van ouder aan kind. Je ouders bepalen de prijs en jij hebt als broer of zus formeel niets te zeggen. Wel kijkt de Belastingdienst mee als de prijs lager is dan de waarde. Daarover lees je verderop meer.

Is één ouder overleden en leeft de ander nog? Dan is er vaak nog niets te verdelen. Volgens de KNB, de beroepsorganisatie van notarissen, krijgt de langstlevende echtgenoot of geregistreerd partner zonder testament het huis. De kinderen krijgen een vordering ter grootte van hun erfdeel, die meestal pas opeisbaar wordt als die partner ook overlijdt. Een testament kan dit anders regelen. Zoek dus eerst uit of er een testament is en wat erin staat.

Zijn beide ouders overleden, dan zijn de kinderen samen eigenaar van het huis. Een hypotheek die er nog op rust, erven ze ook. Wil één van jullie het huis houden, dan koopt hij de anderen uit. Over deze situatie gaat het grootste deel van dit artikel.

Iedereen moet akkoord gaan

Je broer kan niet zelf besluiten dat hij het ouderlijk huis overneemt. Volgens de KNB moeten alle erfgenamen instemmen met het uitkopen. Heb je twee broers en een zus, dan moeten jullie het met z'n vieren eens worden over de prijs, de verdeling en de datum.

Is er in het testament een executeur benoemd, dan regelt die de afwikkeling van de erfenis en de contacten met notaris, bank en makelaar. De executeur kan niet buiten jullie om over de verdeling beslissen. Wie het huis krijgt en voor welk bedrag, bepalen de erfgenamen zelf.

De notaris legt jullie afspraken vast in een akte van verdeling. Daarin staat wie het huis krijgt en wat hij de anderen betaalt. De notaris zorgt er daarna voor dat het huis in het Kadaster op naam van je broer komt.

Wat is een eerlijke prijs?

Over de prijs ontstaat snel discussie. Je broer wil een lage prijs, de rest wil een hoge. Toch is er een objectief vertrekpunt: de marktwaarde. Dat is het bedrag dat het huis nu zou opbrengen als je het via een makelaar zou verkopen.

De WOZ-waarde is daarvoor geen goede maat. De Belastingdienst gebruikt die waarde voor de erfbelasting, maar ze ligt vaak een stuk naast wat het huis echt opbrengt. Laat het huis daarom taxeren door een onafhankelijke taxateur. Spreek samen af wie dat wordt, of laat twee taxateurs een rapport maken en neem het gemiddelde. Wie de taxateur zelf uitkiest, krijgt snel het verwijt dat het rapport hem goed uitkomt.

Houd er ook rekening mee dat de getaxeerde waarde niet altijd de verkoopprijs is. In een krappe markt kan een huis via een makelaar meer opbrengen dan de taxatie, omdat kopers tegen elkaar opbieden. Dat verschil kan steken bij de broers en zussen die niet in het huis gaan wonen. Bespreek het daarom vooraf. Je kunt bijvoorbeeld afspreken dat je broer de getaxeerde waarde plus een vast percentage betaalt. Leg zo'n afspraak dan wel schriftelijk vast.

Voor de hypotheek van je broer is een taxatierapport sowieso nodig. De bank baseert het maximale leenbedrag op de getaxeerde waarde. Bij een hypotheek met NHG is een gevalideerd taxatierapport of een goedgekeurde hybride taxatie verplicht. Laat de taxateur dus meteen een rapport maken dat de geldverstrekker accepteert. Kiezen jullie voor twee taxateurs, dan hoeft er maar één een rapport voor de bank te maken.

Rekenvoorbeeld: hoeveel moet je broer betalen?

Je trekt de hypotheekschuld die nog op het huis rust af van de waarde. Wat overblijft is de overwaarde, en die verdeel je over de erfgenamen. Dit is de werkwijze die de KNB beschrijft.

Een voorbeeld met fictieve bedragen. Drie kinderen erven het huis van hun ouders. De taxateur komt uit op 420.000 euro. Op het huis rust nog een hypotheek van 60.000 euro.

• Overwaarde: 420.000 min 60.000 is 360.000 euro.
• Deel per kind: 360.000 gedeeld door 3 is 120.000 euro.
• Je broer betaalt jou en je zus ieder 120.000 euro, samen 240.000 euro.
• Daarnaast moet de oude hypotheek van 60.000 euro worden afgelost, of je broer neemt die over.
• Totaal te financieren: 240.000 plus 60.000 is 300.000 euro, plus de kosten.

Je broer hoeft dus niet de hele 420.000 euro te betalen. Zijn eigen deel van 120.000 euro houdt hij, alleen zit dat nu in het huis. Daarbovenop komen de kosten van de taxatie, de notaris (akte van verdeling en hypotheekakte) en het hypotheekadvies. Reken die mee voordat jullie een bedrag afspreken.

Hadden je ouders een overlijdensrisicoverzekering bij hun hypotheek? Volgens de Belastingdienst kan een uitkering daarvan de hypotheek geheel of gedeeltelijk aflossen. Dan wordt de overwaarde hoger, en dus ook het deel van ieder kind. Wat er na een overlijden met een hypotheek gebeurt, lees je in ons artikel over een aflossingsvrije hypotheek bij overlijden.

Kan je broer het geld lenen?

Stel deze vraag zo vroeg mogelijk. Een broer die vooral aan zijn erfdeel van 120.000 euro denkt, verwacht al snel dat het lenen wel meevalt. In het voorbeeld moet hij toch 300.000 euro lenen. Dat moet passen bij zijn inkomen.

De bank kijkt naar twee grenzen. De eerste is de waarde van het huis. Volgens de Rijksoverheid kun je maximaal 100 procent van de waarde lenen. In het voorbeeld is dat ruim voldoende, want 300.000 euro is minder dan de getaxeerde 420.000 euro. De tweede grens is het inkomen. Hoeveel je mag lenen, hangt af van je inkomen, de rente, de rentevaste periode en andere schulden, zoals een studieschuld of een persoonlijke lening. De leennormen worden elk jaar opnieuw vastgesteld.

De hypotheek van je ouders loopt niet zomaar door op naam van je broer. De KNB raadt aan het overlijden altijd te melden bij de hypotheekverstrekker. Die toetst of degene die in het huis blijft wonen de lasten echt kan dragen. Vaak sluit de broer die het huis overneemt een nieuwe hypotheek af, waarmee hij de oude aflost en de anderen uitbetaalt.

Laat daarom eerst uitrekenen wat je broer kan lenen, voordat jullie een prijs afspreken. Kan hij niet genoeg lenen, dan zijn er soms oplossingen. Denk aan eigen spaargeld, of een broer of zus die een deel van het geld later wil ontvangen. Leg zo'n afspraak dan vast bij de notaris. Hoe wij daarbij helpen, lees je op onze pagina over hypotheekadvies.

Renteaftrek over het uitkoopbedrag

Gaat je broer in het huis wonen, dan is het volgens de Belastingdienst zijn eigen woning. De rente over een hypotheek waarmee je een eigen woning koopt, mag je aftrekken. Als je broer zijn broers en zussen uitkoopt, koopt hij hun deel van het huis. De lening daarvoor is dus eigenwoningschuld.

Voor die aftrek gelden de gewone voorwaarden. De Belastingdienst noemt er twee voor leningen die vanaf 1 januari 2013 zijn afgesloten:

• je gebruikt de lening voor het kopen, verbeteren of onderhouden van je eigen woning;
• je lost de lening minimaal annuïtair of lineair af in maximaal 30 jaar.

Het deel dat je broer zelf erft, betaalt hij niet. Daar staat dus ook geen lening tegenover. Leent hij meer dan nodig is voor de woning, bijvoorbeeld om een auto te kopen, dan is dat deel geen eigenwoningschuld en mag hij de rente daarover niet aftrekken. Of de rente aftrekbaar is over het deel waarmee hij de oude hypotheek van je ouders aflost, hangt af van de situatie. Laat dat door een hypotheekadviseur of belastingadviseur uitzoeken voordat hij tekent.

Let ook op de termijn. Is de erfenis nog niet verdeeld, maar woont je broer er al? Dan geldt het huis voor hem toch als eigen woning en mag hij de hypotheekrente aftrekken, mits de erfenis binnen 2 jaar na het overlijden is verdeeld. Lukt dat niet, dan vallen de woning en de schuld na die 2 jaar in box 3. Dat is een goede reden om het niet eindeloos te laten liggen.

Overdrachtsbelasting: wel of niet?

Het antwoord hangt weer af van de vraag of je ouders nog leven.

Zijn ze overleden en verdelen jullie de erfenis zo dat het huis op naam van je broer komt? Dan betaalt hij geen overdrachtsbelasting. De Belastingdienst noemt dit uitdrukkelijk als een situatie waarin je geen overdrachtsbelasting betaalt en geen aangifte hoeft te doen.

Koopt je broer het huis terwijl je ouders nog leven, dan is het een gewone koop. In 2026 gelden deze tarieven:

• 2 procent als je broer er zelf voor langere tijd gaat wonen;
• 0 procent met de startersvrijstelling, als hij tussen de 18 en 35 jaar is, er zelf gaat wonen, de vrijstelling niet eerder heeft gebruikt en de woning niet meer waard is dan 555.000 euro;
• 8 procent als hij er niet zelf gaat wonen, bijvoorbeeld omdat hij het huis wil verhuren.

Bij een koopsom van 420.000 euro is dat 8.400 euro (2 procent), 0 euro (startersvrijstelling) of 33.600 euro (8 procent).

Korting voor je broer is een schenking

Familie wil elkaar vaak helpen. Je zus zegt: laat hem het huis maar wat goedkoper nemen, dan kan hij het tenminste betalen. Dat is aardig bedoeld, maar het heeft fiscale gevolgen. Krijgt je broer het huis voor minder dan de waarde, dan kan de Belastingdienst het verschil zien als een schenking van de broers en zussen die minder krijgen.

Voor een schenking tussen broers en zussen is de vrijstelling laag. In 2026 is die 2.769 euro per schenker per jaar. Daarboven betaalt de ontvanger 30 procent schenkbelasting, en 40 procent over het deel boven 158.669 euro. Stel dat jij en je zus ieder 20.000 euro minder vragen dan jullie deel waard is. Dan betaalt je broer per schenking 30 procent over 17.231 euro. Samen is dat ruim 10.300 euro schenkbelasting.

Leven je ouders nog en verkopen zij met korting aan je broer, dan is het verschil een schenking van ouder aan kind. Volgens de Belastingdienst mogen ouders in 2026 jaarlijks 6.908 euro belastingvrij aan een kind schenken. Is het kind tussen de 18 en 40 jaar en heeft het nog nooit een verhoogde vrijstelling gebruikt, dan geldt eenmalig een vrijstelling van 33.129 euro, die het vrij mag besteden. Daarboven betaalt het kind 10 procent, en 20 procent over het deel boven 158.669 euro. Willen je ouders dat de andere kinderen niet achterblijven, dan kunnen ze in hun testament laten vastleggen dat de korting later wordt verrekend met het erfdeel van je broer. Dat regelen ze bij de notaris.

Erfbelasting betaalt ieder kind zelf

Los van wie het huis krijgt, betaalt elk kind erfbelasting over zijn eigen deel van de erfenis. Voor de woning gaat de Belastingdienst uit van de WOZ-waarde min de hypotheekschuld. Je mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar erna.

In 2026 heeft een kind een vrijstelling van 26.230 euro. Over het deel daarboven betaal je 10 procent, en 20 procent over het deel boven 158.669 euro. Dit staat los van de uitkoop. Ook de broer die het huis krijgt, betaalt erfbelasting over zijn eigen erfdeel. Dat bedrag moet hij zelf opbrengen, naast zijn hypotheeklasten.

Voor de broers en zussen die worden uitgekocht, is het makkelijker. Zij krijgen geld op hun rekening en kunnen daaruit de erfbelasting betalen. Spreek wel af dat de uitbetaling op tijd gebeurt, zodat niemand de aanslag uit eigen zak moet voorschieten.

Als jij het er niet mee eens bent

Je bent niet verplicht om mee te werken aan een prijs die je te laag vindt. Omdat alle erfgenamen moeten instemmen, heb je inspraak in de prijs en de voorwaarden. Dat werkt ook andersom: willen alle anderen het huis aan je broer gunnen, dan kun je niet in je eentje afdwingen dat het aan een buitenstaander wordt verkocht.

Komen jullie er niet uit, dan geeft de wet een uitweg. Volgens artikel 3:178 van het Burgerlijk Wetboek kan iedere erfgenaam op elk moment verdeling eisen. De rechter bepaalt dan op grond van artikel 3:185 hoe het huis wordt verdeeld. Hij kan het huis bijvoorbeeld aan één van jullie toedelen, die de anderen hun deel uitbetaalt. Hij kan ook bepalen dat het huis wordt verkocht.

Zo ver laat je het liever niet komen. Een procedure kost tijd en geld, en vaak ook de goede verhouding in de familie. Een gesprek met de notaris of een mediator erbij helpt vaak om er samen uit te komen. En soms is het de beste uitkomst om het huis op de vrije markt te verkopen en de opbrengst te verdelen.

Ben jij de broer die het huis wil? Kom dan met een onderbouwd voorstel: een onafhankelijke taxatie, een berekening van wat ieder krijgt en een berekening van je adviseur waaruit blijkt dat je het bedrag kunt lenen. Dat maakt het voor je broers en zussen veel makkelijker om ja te zeggen. Het werkt op dezelfde manier als je partner uitkopen na een scheiding: eerst de waarde, dan de financiering, dan de verdeling.

Stappenplan van idee tot notaris

1. Testament en erfgenamen. Laat de notaris een verklaring van erfrecht opstellen. Daarin staat wie de erfgenamen zijn en wie mag tekenen.
2. Hypotheek van je ouders. Meld het overlijden bij de geldverstrekker en vraag hoeveel er nog openstaat. Ga na of er een overlijdensrisicoverzekering uitkeert.
3. Taxatie. Kies samen een onafhankelijke taxateur en laat een gevalideerd rapport maken dat ook voor de bank geldt.
4. Rekenen. Bereken de overwaarde, het deel per erfgenaam en het bedrag dat je broer moet lenen, inclusief kosten.
5. Financiering toetsen. Laat een adviseur uitrekenen wat je broer met zijn inkomen kan lenen, voordat iemand iets tekent.
6. Afspraken vastleggen. Leg de prijs, de datum van uitbetaling en de verdeling van de kosten schriftelijk vast.
7. Notaris. De notaris maakt de akte van verdeling en de hypotheekakte en laat het huis op naam van je broer zetten.
8. Erfbelasting. Doe aangifte erfbelasting. Ieder kind betaalt over zijn eigen erfdeel.

Zet het rekenen en het toetsen van de financiering vóór het vastleggen van de afspraken. Een prijs afspreken die je broer daarna niet kan financieren, levert alleen maar nieuwe spanning op.

Veelgestelde vragen

Moet ik meewerken als mijn broer het ouderlijk huis wil kopen?

Nee. Bij een erfenis moeten alle erfgenamen instemmen met het uitkopen. Je kunt dus voorwaarden stellen, zoals een onafhankelijke taxatie. Komen jullie er samen niet uit, dan kan iedere erfgenaam de rechter vragen de verdeling vast te stellen.

Kan mijn broer de hypotheek van onze ouders overnemen?

Niet automatisch. De geldverstrekker toetst of degene die in het huis blijft wonen de lasten kan betalen. Vaak sluit de broer een nieuwe hypotheek af, waarmee hij de oude aflost en zijn broers en zussen uitbetaalt.

Betaalt mijn broer overdrachtsbelasting?

Na het overlijden van je ouders niet, als jullie de erfenis zo verdelen dat het huis op zijn naam komt. Koopt hij het terwijl je ouders nog leven, dan betaalt hij 2 procent als hij er zelf gaat wonen, 0 procent met de startersvrijstelling of 8 procent als hij er niet zelf gaat wonen.

Mag mijn broer het huis voor de WOZ-waarde kopen?

Dat mag als iedereen akkoord gaat, maar de WOZ-waarde ligt vaak naast de marktwaarde. Is de prijs lager dan de waarde, dan kan de Belastingdienst het verschil zien als een schenking aan je broer. Laat daarom een onafhankelijke taxatie maken.

Mag mijn broer de hypotheekrente aftrekken?

Over het deel dat hij leent om zijn broers en zussen uit te kopen, meestal wel. Voorwaarden zijn dat hij er zelf woont en de lening minimaal annuïtair of lineair aflost in maximaal 30 jaar. Woont hij er al voordat de erfenis is verdeeld, dan moet de verdeling binnen 2 jaar na het overlijden rond zijn.

Wie betaalt de kosten van de taxatie en de notaris?

Dat spreken jullie samen af. Een logische verdeling is dat de broer die het huis krijgt zijn eigen hypotheekakte en advies betaalt, en dat jullie de taxatie en de akte van verdeling samen betalen. Leg het in elk geval vooraf vast.

Persoonlijk advies

Dat je broer het ouderlijk huis koopt, kan een mooie oplossing zijn, als de cijfers kloppen en iedereen zich eerlijk behandeld voelt. Wij rekenen uit wat je broer kan lenen, hoe hoog de uitkoopsom wordt en over welk deel van de hypotheek hij de rente mag aftrekken. Zo ligt er een voorstel op tafel waar de hele familie mee verder kan.

Plan een adviesgesprek, dan kijken we samen naar jullie situatie.

Bronnen

• Langstlevende echtgenoot krijgt zonder testament het huis, alle erfgenamen moeten instemmen met uitkopen, berekening overwaarde per erfgenaam, akte van verdeling, overlijden melden bij de hypotheekverstrekker. Bron: KNB, Een woning erven
• Geen overdrachtsbelasting bij verdeling van een erfenis op naam van één erfgenaam. Bron: Belastingdienst, In welke situaties betaalt u geen overdrachtsbelasting?
• Tarieven overdrachtsbelasting 2026 (2 en 8 procent) en startersvrijstelling tot 555.000 euro. Bron: Belastingdienst, Het tarief van de overdrachtsbelasting en Startersvrijstelling
• Geërfde woning waarin je woont is een eigen woning, renteaftrek als de erfenis binnen 2 jaar is verdeeld. Bron: Belastingdienst, Situaties gelijk aan aankoop
• Eigenwoningschuld is het deel van de lening voor het kopen, verbeteren of onderhouden van de eigen woning. Bron: Belastingdienst, Eigenwoningschuld
• Voorwaarden renteaftrek: annuïtair of lineair aflossen in maximaal 30 jaar. Bron: Belastingdienst, Mag ik mijn hypotheekrente altijd aftrekken?
• Uitkering overlijdensrisicoverzekering kan de hypotheek aflossen, erfbelasting op WOZ-waarde min hypotheekschuld. Bron: Belastingdienst, Ik erf een koopwoning, wat nu?
• Vrijstellingen en tarieven schenkbelasting 2026 (6.908, 33.129 en 2.769 euro; 10, 20, 30 en 40 procent). Bron: Belastingdienst, Tot welk bedrag is een schenking belastingvrij in 2026? en Tarieven schenkbelasting 2026
• Vrijstelling erfbelasting kind 26.230 euro, tarieven 10 en 20 procent. Bron: Belastingdienst, Vrijstelling erfbelasting 2026 en Tarieven erfbelasting 2026
• Maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Bron: Rijksoverheid, Hoeveel kan ik maximaal lenen voor mijn koopwoning?
• Gevalideerd taxatierapport of hybride taxatie verplicht bij NHG. Bron: Nationale Hypotheek Garantie
• Kinderen krijgen bij de wettelijke verdeling een geldvordering ter waarde van hun erfdeel op de langstlevende echtgenoot. Bron: Burgerlijk Wetboek Boek 4, artikel 13
• Verdeling vorderen en verdeling door de rechter, waaronder toedeling tegen vergoeding en verkoop. Bron: Burgerlijk Wetboek Boek 3, artikel 178 en 185
• Het rekenvoorbeeld met 420.000 euro is een illustratie. Je eigen bedragen hangen af van de taxatie, de hypotheek en het aantal erfgenamen.