Baan kwijt tijdens je hypotheekaanvraag: wat nu?

Het koopcontract is getekend, de taxateur is geweest en de adviseur heeft de aanvraag ingediend. Dan krijg je een uitnodiging voor een gesprek met je leidinggevende en HR. Reorganisatie, je functie vervalt. Een kwartier later denk je alleen nog aan het huis dat je net hebt gekocht.

Wat er nu gebeurt, hangt sterk af van één ding: waar je precies staat in het koopproces. Een week na de koopakte heb je andere opties dan twee weken voor de notaris. In deze blog lopen we elk moment langs, met wat de koopakte en de geldverstrekker op dat punt van je vragen, en welke uitwegen er in de praktijk nog zijn.

Inhoudsopgave

1. Eerst dit: geef het direct door
2. Waarom het moment alles bepaalt
3. Je voorbehoud van financiering loopt nog
4. Je hebt het bindend aanbod al getekend
5. Je voorbehoud van financiering is al verlopen
6. Ontslag aangekondigd, maar je bent nog in dienst
7. Je zei zelf op en de nieuwe baan gaat niet door
8. Welke opties er nog zijn
9. Waarom je WW-uitkering niet helpt bij de toets
10. Baan kwijt na het passeren
11. Wat je vandaag nog kunt doen
12. Veelgestelde vragen
13. Persoonlijk advies
14. Bronnen

Eerst dit: geef het direct door

De eerste reflex van veel mensen is afwachten. Misschien valt het mee, misschien komt er een andere functie, misschien merkt de bank het niet. Die reflex is begrijpelijk, maar juist daar zit het grootste risico.

Een geldverstrekker beoordeelt je aanvraag op de gegevens die jij en je werkgever aanleveren. Kloppen die gegevens niet meer, dan heb je een probleem dat groter is dan het ontslag zelf. Lloyds Bank schrijft in haar hypotheekgids voor adviseurs dat zij bij fraude of onjuiste informatieverstrekking op elk moment kan besluiten het hypotheekaanbod in te trekken. Andere geldverstrekkers hanteren vergelijkbare regels. Trekt de bank het aanbod vlak voor de notaris in, dan sta je zonder financiering en zonder tijd om iets anders te regelen.

Bel dus eerst je hypotheekadviseur, nog voordat je iets met de verkoper of de makelaar bespreekt. Je adviseur weet welke data in jouw koopakte staan, bij welke geldverstrekker de aanvraag loopt en hoe die geldverstrekker met een gewijzigde situatie omgaat. Die drie dingen bepalen welke kant je op kunt.

Waarom het moment alles bepaalt

Tussen het tekenen van de koopakte en de overdracht bij de notaris zitten een paar vaste mijlpalen. De belangrijkste zijn de datum van je voorbehoud van financiering en het moment waarop je het bindend aanbod van de geldverstrekker krijgt en tekent.

Het voorbehoud van financiering staat in artikel 15 van de NVM-koopovereenkomst van 2023. Daarin staat een datum waarop je de koop kunt ontbinden als je op dat moment geen bindend aanbod voor je hypotheek hebt gekregen. Het bindend aanbod is de offerte zonder voorbehouden. Met dat aanbod legt de bank zich vast. Daarvoor heeft de geldverstrekker alles beoordeeld: je inkomen, de werkgeversverklaring en het taxatierapport.

Verlies je je baan, dan is de vraag dus steeds: is die ontbindingsdatum al voorbij, en heb je het bindend aanbod al binnen? Daaruit volgen een paar situaties, die we hieronder één voor één behandelen.

Je voorbehoud van financiering loopt nog

Dit is de situatie met de meeste ruimte. Het bindend aanbod is er nog niet, en de datum in je koopakte is nog niet verstreken. Krijg je door het ontslag geen passende financiering meer, dan kun je de koop op grond van het voorbehoud ontbinden.

Daar zitten wel spelregels aan. De ontbinding moet schriftelijk en goed gedocumenteerd bij de verkoper of diens makelaar binnenkomen, binnen het aantal werkdagen na de ontbindingsdatum dat in je akte staat. Een telefoontje telt niet. Onder goed gedocumenteerd verstaat de NVM-akte standaard één afwijzing van een erkende geldverstrekker, tenzij in jouw akte iets anders is afgesproken, zoals twee afwijzingen of kopieën van je aanvraag en loonstroken. Kijk dus in artikel 15.3 van je eigen akte wat er op de stippellijn is ingevuld.

Daarnaast staat in de akte een inspanningsverplichting: koper en verkoper moeten al het redelijk mogelijke doen om de financiering rond te krijgen. Je kunt dus niet zonder meer stoppen met de aanvraag. Je adviseur laat de geldverstrekker je gewijzigde situatie beoordelen. Volgt daar een afwijzing uit, dan heb je het stuk waarmee je kunt ontbinden. Een waarborgsom die je al hebt gestort, krijg je bij een geldige ontbinding terug.

Let op de tijd. Een afwijzing aanvragen en ontvangen kost dagen. Zit je vlak voor de datum, laat je makelaar dan direct bij de verkoper vragen om een korte verlenging van het voorbehoud. Leg die afspraak wel schriftelijk vast.

Je hebt het bindend aanbod al getekend

Hier wordt het ingewikkelder. Het voorbehoud van financiering in de NVM-akte geldt voor het geval dat je geen bindend aanbod krijgt. Heb je dat aanbod al binnen, dan lijkt het voorbehoud op papier niet meer van toepassing, ook als de ontbindingsdatum nog niet voorbij is. Of je dan nog kunt ontbinden, is een juridische vraag die van de precieze tekst in jouw akte afhangt. Laat dat beoordelen voordat je iets naar de verkoper stuurt.

Bij Lloyds Bank leidt een wijziging in een bindend aanbod tot een nieuw aanbod dat je opnieuw moet accepteren. Daarbij kan de bank je opnieuw toetsen, met nieuwe stukken. Past je inkomen na het ontslag niet meer bij het bedrag, dan komt er bij die toetsing geen nieuw aanbod voor dat bedrag.

In deze fase kijkt je adviseur daarom naar twee sporen tegelijk. Kan de koop nog doorgaan met een lager bedrag of op het inkomen van je partner alleen? En zo niet, welke route is er om de koop netjes te beëindigen met zo weinig mogelijk schade? Dat tweede spoor loopt bijna altijd via overleg met de verkoper.

Je voorbehoud van financiering is al verlopen

Is de datum voorbij, dan ben je gebonden aan de koop. Kun je het huis niet afnemen, dan kom je in de regeling van artikel 11 van de NVM-akte terecht. De verkoper stuurt je een ingebrekestelling. Kom je daarna binnen acht dagen je verplichtingen niet na, dan kan de verkoper kiezen: de koop ontbinden en een boete van 10 procent van de koopsom eisen, of nakoming eisen met een boete van 3 promille per dag tot een maximum van 10 procent. Is de werkelijke schade hoger, dan kan de verkoper die ook vorderen.

Bij een koopsom van 400.000 euro gaat het om 40.000 euro. Heb je een bankgarantie gesteld, dan kan de verkoper die laten inroepen en betaalt de bank het bedrag uit aan de notaris. Daarmee ben je er niet vanaf: je hebt dan een schuld bij de bank die de garantie gaf. Hoe een bankgarantie werkt en wanneer die wordt ingeroepen, lees je in onze blog over een bankgarantie die te laat is.

Juist in deze fase moet je dus niet afwachten. Hoe eerder de verkoper weet dat er een probleem is, hoe groter de kans op een regeling. Een verkoper die zelf al een ander huis heeft gekocht, heeft vaak meer belang bij een snelle herverkoop of een verschoven datum dan bij een procedure over een boete.

Ontslag aangekondigd, maar je bent nog in dienst

Veel ontslagen komen niet van de ene op de andere dag. Er wordt een reorganisatie aangekondigd, er loopt een traject bij het UWV, of je krijgt een vaststellingsovereenkomst voorgelegd met een einddatum over een paar maanden. Op papier heb je dan nog gewoon een baan en een salaris.

Voor je aanvraag maakt dat weinig uit. In de werkgeversverklaring kan je werkgever aangeven dat er een reorganisatie of andere maatregel aankomt die je dienstverband of inkomen kan raken. NHG zegt daarover dat de geldverstrekker bepaalt of je inkomen dan nog bestendig is, en dat NHG dat oordeel volgt. Bovendien weet jij het zelf ook. Behandel een aangekondigd ontslag daarom als een ontslag dat al is ingegaan, en meld het meteen bij je adviseur.

Wat wel verschil maakt: een aangekondigd ontslag geeft je tijd. Tijd om te kijken of je werkgever een andere functie aanbiedt, of je snel ergens anders kunt beginnen, en of er met de verkoper een ruimere datum af te spreken is.

Je zei zelf op en de nieuwe baan gaat niet door

Dit komt regelmatig voor. Je hebt een nieuwe baan aangenomen, je oude baan opgezegd, en de nieuwe werkgever trekt zich terug of je komt niet door de proeftijd. Dan zit je feitelijk in dezelfde situatie als bij een ontslag.

Ook als de nieuwe baan wel doorgaat, is het risico groot. Zolang je in je proeftijd zit, geeft een geldverstrekker volgens Independer meestal geen definitief akkoord. Krijg je een tijdelijk contract, dan wordt er vaak gerekend met het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar. Er zijn uitzonderingen, bijvoorbeeld bij een vast contract zonder proeftijd, zoals in het onderwijs. Tot dat soort zekerheid er is, blijft de veiligste volgorde: eerst passeren, dan pas van baan wisselen.

Welke opties er nog zijn

Er zijn grofweg vijf routes. Welke haalbaar is, hangt af van je situatie en je geldverstrekker.

• Kopen op het inkomen van je partner. Koop je samen, dan rekent je adviseur door hoeveel je op één inkomen kunt lenen. Is dat genoeg, eventueel met extra eigen geld, dan kan de koop door. Er komt dan wel een nieuwe toetsing en meestal een nieuw aanbod.
• Een lager bedrag lenen. Met spaargeld, een schenking of een ontslagvergoeding kun je het leenbedrag omlaag brengen. Een ontslagvergoeding is geld dat je kunt inbrengen. Het vervangt voor de toets geen inkomen.
• De passeerdatum opschuiven. Heb je goede kans op snel nieuw werk, dan kan uitstel lucht geven. Dat kan alleen als de verkoper akkoord gaat. Ook je aanbod heeft een geldigheidsduur. Bij Lloyds Bank is dat 90 dagen. Verleng je, dan kan de bank bereidstellingsprovisie van 0,25 procent per maand rekenen als de rente intussen is gestegen. Hoe dat bij andere banken werkt, lees je in onze blog over hoe lang een hypotheekofferte geldig is.
• Nieuw werk met zekerheid. Een vast contract zonder proeftijd kan bij sommige geldverstrekkers direct meetellen via een nieuwe werkgeversverklaring.
• De koop in overleg beëindigen. Lukt geen van bovenstaande, dan is een afspraak met de verkoper bijna altijd goedkoper dan een boete van 10 procent. Een makelaar of advocaat kan dat gesprek voor je voeren.

Bij elke route geldt dat de geldverstrekker opnieuw kijkt. Een afwijzing hoeft dus niet het eindpunt te zijn. Wat je na een afwijzing nog kunt doen, lees je in onze blog over een afgewezen hypotheek.

Waarom je WW-uitkering niet helpt bij de toets

Een logische gedachte na een ontslag: ik krijg toch WW, dan heb ik nog inkomen. Voor je dagelijkse lasten klopt dat. Voor je hypotheekaanvraag helpt het niet.

Een geldverstrekker wil een bestendig inkomen zien, dus een inkomen dat nu en in de komende jaren de maandlasten kan dragen. Een WW-uitkering is per definitie tijdelijk en wordt daarom in de regel niet als toetsinkomen meegenomen. Andere uitkeringen, zoals een IVA-uitkering of AOW, worden wel vaak geaccepteerd omdat ze langdurig zijn. Voor je aanvraag telt dus het inkomen dat overblijft zonder de WW, plus eventueel inkomen uit een nieuwe baan zodra die zeker genoeg is.

Voor wie in loondienst weer aan de slag gaat: veel geldverstrekkers werken met Inkomensbepaling Loondienst, waarbij je UWV-verzekeringsbericht je inkomen aantoont. Volgens NHG moet je daarvoor minimaal drie maanden in loondienst zijn. Een nieuwe baan telt via die route dus niet meteen mee.

Baan kwijt na het passeren

Ben je al bij de notaris geweest, dan is de hypotheek verstrekt en is er aan de aanvraag niets meer te veranderen. Dan draait het erom dat je je maandlasten kunt blijven betalen. De bank kan de hypotheek niet terugdraaien omdat je je baan verliest, zolang je bij de aanvraag eerlijk bent geweest over je situatie.

Zie je betalingsproblemen aankomen, neem dan op tijd contact op met je geldverstrekker. Dan is er nog ruimte om een tijdelijke oplossing af te spreken. Heb je een hypotheek met NHG, dan biedt NHG hulp als je inkomen daalt. Ook een woonlastenverzekering of een arbeidsongeschiktheidsverzekering kan hier een rol spelen, als je die hebt afgesloten.

Wat je vandaag nog kunt doen

1. Pak je koopakte erbij en zoek de datum van het voorbehoud van financiering en de termijn om de ontbinding in te roepen.
2. Bel je hypotheekadviseur en vertel precies wat er aan de hand is: ontslagen, aangekondigd, zelf opgezegd, en per wanneer.
3. Laat doorrekenen wat jullie zonder jouw inkomen nog kunnen lenen, en hoeveel eigen geld er nodig is om het gat te dichten.
4. Laat je makelaar contact opnemen met de verkoper zodra duidelijk is dat de planning of de koop in gevaar is.
5. Leg alles schriftelijk vast en bewaar het: afwijzingen, afspraken over uitstel en de brief van je werkgever.

Hoe sneller je deze stappen zet, hoe meer je nog kunt. Wil je weten wat er in jouw geval nog kan, kijk dan ook op onze pagina over hypotheekadvies.

Veelgestelde vragen

Merkt de bank het als ik mijn baan kwijt ben?

Vaak wel, bijvoorbeeld via de werkgeversverklaring, het UWV-verzekeringsbericht of je bankafschriften. Maar belangrijker is dat je verplicht bent juiste informatie te geven. Verzwijgen kan ertoe leiden dat het aanbod wordt ingetrokken, ook vlak voor de notaris.

Kan ik de koop ontbinden als ik mijn baan verlies?

Loopt je voorbehoud van financiering nog en heb je nog geen bindend aanbod, dan kan dat. Je moet de ontbinding dan schriftelijk en goed gedocumenteerd doorgeven, standaard met één afwijzing van een geldverstrekker. Heb je het aanbod al getekend, laat dan eerst juridisch beoordelen wat je akte toestaat. Is het voorbehoud verlopen, dan kun je alleen in overleg met de verkoper uit de koop.

Hoe hoog is de boete als ik de koop niet kan afnemen?

Volgens de NVM-koopovereenkomst 10 procent van de koopsom, nadat de verkoper je in gebreke heeft gesteld en er acht dagen zijn verstreken. Is de werkelijke schade hoger, dan kan de verkoper ook die vorderen.

Kunnen we het huis kopen op het inkomen van mijn partner?

Soms wel. Je adviseur rekent uit hoeveel er op één inkomen te lenen is. Is dat minder dan nodig, dan kun je het verschil soms dichten met eigen geld of een schenking. De geldverstrekker toetst daarbij opnieuw.

Telt mijn WW-uitkering mee voor de hypotheek?

In de regel niet. Een WW-uitkering is tijdelijk en geldt daarom niet als bestendig inkomen. Voor je lasten na het passeren helpt de uitkering wel.

Ik heb zelf opgezegd en de nieuwe baan gaat niet door. Wat nu?

Behandel het als een ontslag. Meld het direct bij je adviseur, controleer de datum van je voorbehoud en vraag of je oude werkgever de opzegging wil terugdraaien. Lukt dat, dan kan de aanvraag vaak gewoon verder.

Persoonlijk advies

Een ontslag midden in een aankoop voelt als een probleem zonder uitweg. Vaak is er meer mogelijk dan je in de eerste dagen denkt. Wij nemen samen met je de koopakte door, rekenen uit wat er zonder jouw inkomen nog kan en overleggen met de geldverstrekker. Hoe eerder we meekijken, hoe meer opties er open blijven.

Plan direct een adviesgesprek en we bekijken samen wat de beste route is.

Bronnen

• Voorbehoud van financiering, ontbinding schriftelijk en goed gedocumenteerd, standaard één afwijzing, inspanningsverplichting, bindend aanbod zonder voorbehouden. Bron: NVM-koopovereenkomst bestaande eengezinswoning 2023, artikel 15, toelichting Makelaarskantoor Langejan
• Ingebrekestelling, acht dagen, boete 10 procent van de koopsom of 3 promille per dag tot 10 procent, schadevergoeding bij hogere schade. Bron: NVM-koopovereenkomst 2023, artikel 11, toelichting Makelaarskantoor Langejan
• Intrekken van het aanbod bij fraude of onjuiste informatie, nieuwe toetsing bij wijzigingen, 90 dagen geldigheid, bereidstellingsprovisie 0,25 procent per maand, bankgarantie geldig tot een maand na de passeerdatum. Bron: Lloyds Bank, hypotheekgids voor adviseurs, hoofdstuk 6
• Reorganisatie in de werkgeversverklaring, geldverstrekker bepaalt of het inkomen bestendig is. Bron: NHG, veelgestelde vragen werkgeversverklaring
• Inkomensbepaling Loondienst, minimaal drie maanden in loondienst. Bron: NHG
• Bij het inroepen van de bankgarantie ontstaat een schuld bij de bank. Bron: De Hypotheker
• Geen definitief akkoord tijdens de proeftijd, gemiddelde inkomen over drie jaar bij een tijdelijk contract, uitzondering bij vast contract zonder proeftijd. Bron: Independer
• WW-uitkering telt als tijdelijk inkomen niet mee, IVA en AOW vaak wel. Bron: Frits Hypotheken
• Het rekenvoorbeeld van 400.000 euro is een illustratie. De boete hangt af van je eigen koopsom en de afspraken in je akte.