Bouwdepot of overwaarde opnemen? Zo kies je voor je verbouwing

Je wilt de badkamer eruit, een dakkapel erop of het hele achterhuis aanpakken. Het geld zit in je woning, want die is meer waard geworden dan je hypotheek. Dan komt de vraag: neem je die overwaarde op, of vraag je een bouwdepot aan? Op fora zie je die twee tegenover elkaar gezet alsof je moet kiezen. Dat klopt niet, en dat kost mensen geld.

Overwaarde opnemen is de manier waarop je het geld leent. Een bouwdepot is de plek waar dat geleende geld terechtkomt. In de meeste gevallen krijg je ze dus allebei. Waar je wel iets te kiezen hebt, is hoe je de verhoging regelt, hoeveel je opneemt, en of je een deel uit eigen geld betaalt. Die keuzes bepalen wat je uiteindelijk betaalt aan rente, kosten en belasting.

Inhoudsopgave

1. Bouwdepot of overwaarde: waarom het geen of-of is
2. Wat overwaarde opnemen precies is
3. Wat een bouwdepot precies is
4. Wanneer je het geld wel vrij op je rekening krijgt
5. Hoeveel je kunt opnemen: de 100 procent en de uitzondering
6. Wat een verhoging kost
7. Onderhands verhogen of toch naar de notaris
8. Waarom je nieuwe leningdeel een andere rente heeft
9. Renteaftrek: zes maanden, achttien maanden en twee jaar
10. Wat er op 1 januari met je depot gebeurt
11. Bouwdepot, eigen geld of allebei
12. Wat er in de praktijk misgaat
13. Zo kies je in jouw situatie
14. Veelgestelde vragen

Bouwdepot of overwaarde: waarom het geen of-of is

Overwaarde is het verschil tussen de marktwaarde van je woning en wat er nog openstaat aan hypotheek. Is je huis 450.000 euro waard en staat er nog 250.000 euro open, dan heb je 200.000 euro overwaarde. Dat is geen spaarpot waar je zo uit kunt putten. Zolang je in het huis blijft wonen, zit die waarde vast in de stenen. Je komt er alleen bij door extra te lenen.

Dat extra lenen heet in de praktijk "overwaarde opnemen". Je verhoogt je bestaande hypotheek of je sluit een tweede leningdeel af. Vraag je dat geld aan voor een verbouwing, dan stort de geldverstrekker het vrijwel nooit op je betaalrekening. Het gaat naar een aparte rekening die aan je hypotheek hangt: het bouwdepot. Vanuit dat depot betaal je de aannemer, de keukenleverancier en de bouwmarkt, door facturen in te dienen.

De vraag is dus niet welke van de twee je kiest. De vraag is hoe je de verhoging regelt en hoeveel je nodig hebt. Daar valt wel degelijk geld te winnen of te verliezen, en dat begint bij het verschil tussen de twee begrippen scherp hebben.

Wat overwaarde opnemen precies is

Overwaarde opnemen kan op een paar manieren, en die verschillen flink in kosten en gedoe.

• Onderhands verhogen. Je bestaande hypotheek staat bij de notaris vaak voor een hoger bedrag ingeschreven dan je hebt opgenomen. Binnen die inschrijving kun je verhogen zonder opnieuw langs de notaris te gaan.
• Een extra leningdeel bij je huidige geldverstrekker. Je houdt je oude deel met de oude rente en zet er een nieuw deel naast, tegen de rente van vandaag.
• Een tweede hypotheek bij een andere partij. Kan soms gunstiger uitpakken, maar kost altijd een nieuwe hypotheekakte.
• De hele hypotheek oversluiten. Alles naar een nieuwe geldverstrekker. Alleen interessant als je huidige rente hoger ligt dan wat je nu kunt krijgen, en je moet de eventuele boeterente meewegen.

Bij alle vier de routes toetst de geldverstrekker je opnieuw: is je inkomen hoog genoeg voor de hogere maandlast, en is de woning genoeg waard. Dat je overwaarde hebt, is dus niet genoeg. Zonder voldoende inkomen komt het geld er niet uit.

Wat een bouwdepot precies is

Een bouwdepot is een geblokkeerde rekening die aan je hypotheek hangt. Het geleende bedrag staat daar geparkeerd tot je facturen indient. Je betaalt rente over het hele geleende bedrag, ook over het deel dat nog in het depot staat, en je krijgt over dat saldo meestal rentevergoeding terug. Hoe hoog die vergoeding is, verschilt per geldverstrekker. Bij Rabobank is de rente die je krijgt gelijk aan de rente die je betaalt, maar dat is een aanbieder en geen algemene regel.

Twee dingen waar mensen op stuklopen. Eerste: je declareert achteraf. Grote aannemers factureren in termijnen en dan loopt het gelijk op, maar als je zelf bij de bouwmarkt staat, moet je vaak eerst zelf betalen en daarna indienen. Tweede: het depot heeft een einddatum. Bij ABN AMRO loopt een depot voor een verbouwing van een bestaande woning 18 maanden, te verlengen tot 24 maanden; bij nieuwbouw 24 maanden, te verlengen tot 36. Rabobank hanteert maximaal 2 jaar. NHG zelf stelt geen termijn, maar meldt wel dat de meeste geldverstrekkers rond de twee jaar zitten. Check dus altijd de voorwaarden van jouw aanbieder.

Houd je geld over als de verbouwing klaar is? Dan wordt dat restant afgelost op je hypotheek. Bij NHG is dat zelfs verplicht. Wat dat precies met je maandlast doet, lees je in onze blog over het restant van je bouwdepot.

Wanneer je het geld wel vrij op je rekening krijgt

Er bestaat een route waarbij het opgenomen bedrag vrij besteedbaar is, dus zonder depot en zonder facturen. Daar zitten twee stevige haken aan.

De eerste is fiscaal. Geld dat je niet aan je eigen woning besteedt, valt buiten de eigenwoningregeling. De rente daarover is niet aftrekbaar. Dat scheelt netto al snel enkele tientjes per maand op een bedrag van een paar ton.

De tweede is NHG. Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan schrijven de voorwaarden voor dat je voor alles wat je leent voor aanpassingen aan de woning een bouwdepot aanhoudt. NHG is er expliciet over dat het vrij ontvangen van geld uit een depot niet is toegestaan. Vrij besteedbaar opnemen kan dus in de regel alleen buiten NHG om.

Die combinatie maakt vrij besteedbaar opnemen bijna nooit de goedkoopste keuze als je echt gaat verbouwen. Het is een oplossing voor iemand die het geld voor iets anders wil gebruiken, en die bewust accepteert dat hij de renteaftrek kwijt is.

Hoeveel je kunt opnemen: de 100 procent en de uitzondering

De wet begrenst wat je mag lenen ten opzichte van de waarde van je woning. In de Tijdelijke regeling hypothecair krediet staat dat de hypotheek maximaal 100 procent van de woningwaarde bedraagt. Verbouw je, dan mag bij veel geldverstrekkers de waarde na de verbouwing als uitgangspunt dienen, want de woning wordt meer waard.

Op die 100 procent bestaat een uitzondering: energiebesparende voorzieningen. Daarvoor mag je tot 106 procent van de woningwaarde lenen, en die extra 6 procent mag je alleen aan die voorzieningen besteden. Daarnaast is er een aparte regeling waarbij de geldverstrekker een bedrag buiten de inkomenstoets mag laten als je gaat verduurzamen. Dat bedrag hangt af van je huidige energielabel: 20.000 euro bij label E, F of G, 15.000 euro bij C of D, en 10.000 euro bij A of B. Heb je geen geldig energielabel, dan is het maximaal 10.000 euro.

Die twee regelingen worden vaak door elkaar gehaald, ook op sites die het beter zouden moeten weten. De 106 procent gaat over de verhouding lening tegenover woningwaarde. De bedragen per energielabel gaan over je inkomenstoets. Het zijn twee verschillende knoppen en je kunt ze allebei nodig hebben.

Wil je binnen NHG blijven, dan geldt voor 2026 een grens van 470.000 euro. Leen je aanvullend voor energiebesparende voorzieningen, dan komt daar maximaal 28.200 euro bovenop, dus tot 498.200 euro. Belangrijk detail: wil je de waarde na de verbouwing laten meetellen, dan eist NHG een fysieke taxatie. Een hybride taxatie is dan niet voldoende, en bij zo'n hybride taxatie mag de financiering bovendien niet boven 90 procent van de getaxeerde waarde uitkomen.

Wat een verhoging kost

Dit is het deel dat de meeste pagina's overslaan. Overwaarde opnemen is niet gratis, ook niet als je bij je eigen bank blijft.

• Advies en bemiddeling. De Consumentenbond houdt voor een extra hypotheek 2.000 tot 3.000 euro aan. Let op: teken je het dienstverleningsdocument, dan betaal je het advies ook als je uiteindelijk niets afsluit. Dat is een regel van de AFM, geen kleine lettertjes van je adviseur.
• Taxatie. Een desktoptaxatie kost volgens de Consumentenbond 110 euro als je die rechtstreeks bij Calcasa aanvraagt. Een fysieke taxatie op locatie zit tussen 600 en 900 euro. Voor de waarde na verbouwing heb je die fysieke taxatie nodig, dus reken daarop.
• Notaris. Alleen als er een nieuwe hypotheekakte moet komen. Wat dat kost verschilt sterk per kantoor, dus vraag twee offertes op.
• NHG. Verhoog je een NHG-lening met NHG, dan betaal je 0,4 procent borgtochtprovisie over het bedrag van de verhoging. Bij 50.000 euro is dat 200 euro.

Tel je dat op, dan zit je bij een gemiddelde verhoging al snel tussen de 2.500 en 4.500 euro aan eenmalige kosten. Dat is het bedrag waar je de vraag tegenaan moet houden: is het verstandig om 15.000 euro te lenen, of betaal je dat beter uit eigen geld?

Onderhands verhogen of toch naar de notaris

Hier zit de grootste besparing, en bijna niemand vertelt het je uit zichzelf. Toen je je hypotheek afsloot, is er bij het Kadaster een bedrag ingeschreven. Dat is vaak hoger dan wat je destijds hebt geleend, soms een paar tienduizend euro hoger. Zit je verhoging binnen dat ingeschreven bedrag, dan kun je onderhands verhogen: geen nieuwe akte, geen notaris, geen inschrijfkosten.

Past de nieuwe lening niet binnen de inschrijving, dan moet er wel een nieuwe hypotheekakte komen. Het loont dus om voor je aanvraag je hypotheekakte erbij te pakken en te kijken voor welk bedrag je bent ingeschreven. Weet je het niet zeker, dan kan je adviseur dat voor je nakijken.

Waarom je nieuwe leningdeel een andere rente heeft

Veel mensen gaan ervan uit dat een verhoging meeloopt op de rente die ze nu betalen. Dat is niet zo. Het nieuwe deel krijgt de rente van vandaag en een eigen rentevaste periode. Heb je je huidige rente jaren geleden vastgezet toen de tarieven laag waren, dan kan het nieuwe deel flink duurder uitpakken. Dat is precies de reden waarom oversluiten van je hele hypotheek zelden slim is als je alleen een verbouwing wilt financieren: dan trek je ook je gunstige oude deel naar het huidige tarief.

Er speelt nog iets. Geldverstrekkers delen hypotheken in risicoklassen in op basis van de verhouding tussen je schuld en je woningwaarde. Leen je bij, dan schuif je mogelijk naar een hogere klasse, en dan gaat de opslag omhoog. Stijgt je woning door de verbouwing juist flink in waarde, dan kan het omgekeerde gebeuren en kun je later om een lagere klasse vragen. Vraag je adviseur dit vooraf door te rekenen, want het effect zit op je hele hypotheek en niet alleen op het nieuwe stukje.

Renteaftrek: zes maanden, achttien maanden en twee jaar

Voor de renteaftrek gelden harde regels van de Belastingdienst, en bij een bouwdepot lopen er drie termijnen door elkaar.

De basis eerst. De lening moet gebruikt zijn voor het kopen, verbouwen of onderhouden van je eigen woning. Voor leningen van na 2012 geldt bovendien dat je annuitair of lineair volledig moet aflossen in maximaal 30 jaar. Voor een aflossingsvrij deel krijg je niets terug. Verhoog je nu, dan start voor dat verhogingsdeel een nieuwe termijn van 30 jaar aftrek. De verbouwingskosten zelf zijn nooit aftrekbaar, alleen de rente.

Dan de termijnen bij een verbouwingsdepot:

• De eerste zes maanden is de rente die je betaalt volledig aftrekbaar. De rentevergoeding die je uit het depot krijgt, gaat er in die periode niet vanaf.
• De volgende achttien maanden wordt de ontvangen depotrente wel afgetrokken van de betaalde rente. Wat overblijft is aftrekbaar.
• Na twee jaar is de rente over het deel dat nog in depot staat niet meer aftrekbaar. De rente die je ontvangt is dan ook niet belast.

Die twee jaar gaat in op het moment dat het depot wordt geopend, niet als de verbouwing begint. Bij een nieuwbouwdepot ligt het trouwens anders: daar wordt de ontvangen rente vanaf dag een verrekend en heb je die eerste zes maanden niet.

Een praktische regel die je niet moet vergeten: bewaar alle facturen en bonnen van de verbouwing. De Belastingdienst schrijft letterlijk voor dat je moet kunnen bewijzen dat je de lening voor de verbouwing hebt gebruikt.

Wat er op 1 januari met je depot gebeurt

Staat er op 1 januari nog geld in je bouwdepot, dan hoor je soms dat je daar box 3-belasting over betaalt. Dat is te kort door de bocht.

Zolang het depot binnen de tweejaarsregeling valt en je het geld voor de verbouwing gebruikt, hoort het bij je eigenwoningschuld in box 1. Valt het er buiten, bijvoorbeeld omdat die twee jaar voorbij zijn of omdat je een deel niet aan de woning besteedt, dan wordt het saldo in het depot een bezitting in box 3. Maar dan verhuist het bijbehorende leningdeel ook naar box 3, als schuld. Je betaalt over het saldo min de schuld, en dat netto-effect is meestal klein.

In je aangifte vul je het depot in bij bankrekeningen en andere bezittingen, onder bouwdepots, met de aantekening dat het om een verbouwingsdepot gaat.

Bouwdepot, eigen geld of allebei

De derde optie die in de meeste vergelijkingen ontbreekt: je spaargeld. Grofweg pakt het zo uit.

• Lenen is interessant als het om een groot bedrag gaat, je de aftrek benut, en je je buffer in stand wilt houden. Je spreidt de last over dertig jaar in plaats van hem in een keer te dragen.
• Eigen geld is interessant bij kleinere bedragen. Bij 10.000 of 15.000 euro wegen die eenmalige kosten van een paar duizend euro zo zwaar dat lenen zelden loont.
• De combinatie werkt vaak het best: het grote werk uit het depot, de laatste afwerking uit eigen geld. Let er dan wel op dat NHG voorschrijft dat je eigen inbreng eerst wordt opgemaakt voordat er uit het depot betaald wordt.

Houd bij die afweging ook je buffer in de gaten. Een verbouwing valt vaker duurder uit dan begroot, en een lege spaarrekening halverwege de klus is een vervelend startpunt voor een gesprek met je bank.

Wat er in de praktijk misgaat

Vier dingen zien we het vaakst terugkomen.

• Het depot loopt af voordat de klus klaar is. Door wachttijden bij aannemers is anderhalf jaar zo voorbij. Verlengen kan meestal wel, maar vraag het ruim op tijd aan en niet in de laatste maand.
• Eigen uren zijn niet declarabel. Doe je veel zelf, dan kun je de materialen indienen maar je eigen werk niet. Reken daar in je begroting op.
• De factuur wordt afgekeurd. Vaak omdat er geen adres van de woning op staat, of omdat het een offerte is in plaats van een factuur. Controleer dat vooraf bij je aannemer.
• De taxatie is verlopen. Een taxatierapport mag bij NHG maximaal zes maanden oud zijn, gerekend vanaf de waardepeildatum. Sleept je aanvraag, dan kun je opnieuw moeten taxeren. Ben je het niet eens met de uitkomst, lees dan wat je kunt doen als je het oneens bent met de taxatie van je woning.

Zo kies je in jouw situatie

Loop deze vijf vragen langs voordat je een aanvraag doet.

1. Hoeveel heb je echt nodig, inclusief een marge van tien tot vijftien procent voor tegenvallers?
2. Voor welk bedrag sta je bij het Kadaster ingeschreven? Past de verhoging daarbinnen, dan bespaar je de notaris.
3. Zit er verduurzaming in je plan? Dan kun je mogelijk meer lenen dan de standaardnorm toelaat.
4. Wat doet de verhoging met je risicoklasse, en dus met de opslag op je hele hypotheek?
5. Wat is het kleinste deel dat je uit eigen geld kunt betalen zonder je buffer op te eten?

De antwoorden bepalen samen welke route het goedkoopst uitpakt. Een onafhankelijk adviseur kan die vijf punten voor jouw hypotheek doorrekenen en meteen zien welke geldverstrekkers meewerken aan de vorm die jij nodig hebt. Wat er verder bij een hypotheek komt kijken, lees je op onze hypotheekpagina.

Veelgestelde vragen

Is het slim om overwaarde op te nemen voor een verbouwing?

Dat hangt af van het bedrag en van je rente. Gaat het om een substantiele verbouwing die je woning ook meer waard maakt, en kun je de rente aftrekken omdat je annuitair of lineair aflost, dan is het vaak de goedkoopste vorm van lenen die er is. Gaat het om een paar duizend euro, dan wegen de eenmalige kosten te zwaar.

Is een bouwdepot beter dan een hogere hypotheek?

Dat zijn geen alternatieven. Het bouwdepot is de rekening waarop het geld van je verhoging terechtkomt. Wat je wel kunt kiezen is of je het geld in een keer leent of gefaseerd, en of je binnen of buiten NHG blijft.

Kan ik overwaarde opnemen zonder bouwdepot?

Soms wel, maar niet als je een NHG-hypotheek hebt en leent voor aanpassingen aan de woning. Daar geldt de depotplicht. Buiten NHG bieden sommige geldverstrekkers een vrij besteedbare opname aan, maar dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar.

Wat gebeurt er als ik mijn bouwdepot niet helemaal gebruik?

Het restant wordt afgelost op je hypotheek. Bij NHG is dat verplicht zodra de verbouwing klaar is. Je schuld wordt dus lager, en daarmee meestal ook je maandlast.

Wat kost het om overwaarde op te nemen?

Reken op advieskosten van ongeveer 2.000 tot 3.000 euro, een taxatie van 110 euro voor een desktopvariant tot 600 a 900 euro voor een fysieke taxatie, en bij NHG 0,4 procent borgtochtprovisie over de verhoging. Komt er een nieuwe hypotheekakte bij, dan komen daar notariskosten bovenop.

Kan ik mijn WOZ-waarde gebruiken in plaats van een taxatie?

Voor een verhoging meestal niet. De WOZ-waarde is modelmatig bepaald en heeft als waardepeildatum 1 januari van het voorgaande jaar, dus hij loopt ruim een jaar achter op de markt. Wil je de waarde na de verbouwing laten meetellen binnen NHG, dan is een fysieke taxatie verplicht.

Persoonlijk advies

Of je nu twijfelt tussen lenen en spaargeld, of wilt weten of je verhoging binnen je hypotheekinschrijving past: het scheelt in de praktijk duizenden euro's welke route je kiest. Wij rekenen de opties voor je door, kijken naar je huidige rente en risicoklasse, en vergelijken de voorwaarden van de geldverstrekkers die bij jouw plan passen.

Plan een vrijblijvend adviesgesprek en leg je verbouwplan aan ons voor.

Bronnen

• NHG-grens 2026 van 470.000 euro, plus maximaal 28.200 euro voor energiebesparende voorzieningen. Bron: NHG, Voorwaarden en Normen 2026-1
• Borgtochtprovisie van 0,4 procent over de verhoging bij het verhogen van een NHG-lening met NHG. Bron: NHG, Voorwaarden en Normen 2026-1, artikel A.5.3.1
• Depotplicht bij lenen voor aanpassingen aan de woning en het verbod op vrije opname uit het depot. Bron: NHG, Voorwaarden en Normen 2026-1, artikel C.6.5 en NHG veelgestelde vragen
• Verplichte aflossing van het restsaldo van het depot. Bron: NHG, Voorwaarden en Normen 2026-1, artikel D.1.1.1
• Fysieke taxatie verplicht voor de marktwaarde na kwaliteitsverbetering, hybride taxatie maximaal 90 procent, taxatierapport maximaal zes maanden oud. Bron: NHG, Voorwaarden en Normen 2026-1, artikel C.2.4.3, C.5.1 en C.5.1.1
• Maximale lening van 100 procent van de woningwaarde en 106 procent bij energiebesparende voorzieningen. Bron: Tijdelijke regeling hypothecair krediet, artikel 5, versie 1 januari 2026
• Bedragen die buiten de financieringslast mogen blijven bij verduurzaming: 20.000 euro bij label E, F of G, 15.000 euro bij C of D, 10.000 euro bij A of B, maximaal 10.000 euro zonder geldig label. Bron: Tijdelijke regeling hypothecair krediet, artikel 4, lid 4 en 5
• Renteaftrek alleen bij annuitair of lineair aflossen in maximaal 30 jaar, nieuwe termijn van 30 jaar bij een verhoging, bewaarplicht van facturen, verbouwingskosten zelf niet aftrekbaar. Bron: Belastingdienst, aftrek met een verbouwingsdepot
• Termijnen bij het verbouwingsdepot: eerste zes maanden volledige aftrek, daarna achttien maanden met verrekening van de ontvangen depotrente, na twee jaar geen aftrek meer. Bron: Belastingdienst
• Box 3: het ongebruikte deel van het depot is een bezitting in box 3 en het bijbehorende leningdeel een schuld in box 3, peildatum 1 januari. Bron: Belastingdienst
• Advieskosten van 2.000 tot 3.000 euro voor een extra hypotheek, desktoptaxatie 110 euro via Calcasa, fysieke taxatie 600 tot 900 euro, en de mogelijkheid van onderhands verhogen binnen de bestaande inschrijving. Bron: Consumentenbond
• Advieskosten zijn verschuldigd zodra het dienstverleningsdocument is getekend, ook zonder afgesloten product. Bron: AFM
• WOZ-waarde is modelmatig bepaald met als waardepeildatum 1 januari van het voorgaande jaar. Bron: Waarderingskamer
• Looptijden van het bouwdepot: 18 maanden verlengbaar tot 24 bij verbouwing en 24 verlengbaar tot 36 bij nieuwbouw. Bron: ABN AMRO. Maximaal 2 jaar. Bron: Rabobank. Gemiddeld 2 jaar bij de meeste geldverstrekkers. Bron: NHG