Hoe lang duurt de beoordeling van je hypotheekaanvraag?

Je documenten zijn ingeleverd, de aanvraag staat bij de geldverstrekker en dan begint het wachten. Precies in die fase, de beoordeling van je hypotheekaanvraag, zit voor veel kopers de meeste spanning. Je hebt een woning gekocht, er ligt een passeerdatum, en je wilt weten of het geld op tijd rond is.

Hoe lang die beoordeling duurt, hangt af van je situatie en je geldverstrekker. In deze blog lees je wat een realistische beoordelingstijd is, wat de bank precies toetst, het verschil tussen een voorlopig en een bindend aanbod, waarom het soms uitloopt en wat je doet als je aanvraag wordt afgewezen.

Inhoudsopgave

1. Hoe lang duurt de beoordeling? Het korte antwoord
2. Wat is de beoordeling precies?
3. Wat de geldverstrekker toetst tijdens de beoordeling
4. Voorlopige offerte versus bindend aanbod
5. Waarom loopt een beoordeling uit?
6. Zo versnel je de beoordeling
7. Wat als je aanvraag tijdens de beoordeling wordt afgewezen?
8. Verschilt de beoordelingstijd per bank?
9. Veelgestelde vragen

Hoe lang duurt de beoordeling? Het korte antwoord

De beoordeling is de fase waarin de geldverstrekker jouw complete dossier controleert en beslist of je de hypotheek krijgt. Reken op enkele werkdagen tot ongeveer vier weken, gerekend vanaf het moment dat je alle gevraagde documenten hebt aangeleverd. Bij een eenvoudige aanvraag met een vast dienstverband en een compleet dossier gaat het vaak binnen een week. Bij een minder standaard situatie, denk aan ondernemersinkomen, een tijdelijk contract of een taxatie die vragen oproept, loopt het op tot enkele weken.

Belangrijk om te weten: de beoordeling is maar één stap in het hele traject. De volledige doorlooptijd van aanvraag tot sleutel ligt meestal tussen de zes en twaalf weken. Wil je dat hele plaatje zien, lees dan onze uitleg over hoe lang een hypotheekaanvraag duurt. Deze blog gaat specifiek over die ene, spannende fase: de beoordeling zelf.

Wat is de beoordeling precies?

Nadat je met je adviseur een geldverstrekker hebt gekozen en je documenten hebt verzameld, dient de adviseur de aanvraag in. Vanaf dat moment neemt de geldverstrekker het over. Zijn acceptatieafdeling controleert of alles klopt en of jij de lening kunt en mag krijgen. Dat is de beoordeling, ook wel de acceptatie of toetsing genoemd.

In de praktijk verloopt dit in twee slagen. Eerst krijg je vrij snel een eerste renteaanbod op basis van je opgegeven gegevens. Daarna volgt de echte inhoudelijke controle van je documenten. Pas als die controle klaar is en de geldverstrekker akkoord is, ontvang je het bindende aanbod. Tot dat moment heb je nog geen zekerheid, ook al heb je al een renteaanbod in handen.

De beoordeling draait om één vraag: passen jouw inkomen, je woning en je situatie binnen de regels en het beleid van de geldverstrekker? Daarvoor kijkt de bank naar een vast aantal punten. Die zetten we hieronder op een rij.

Wat de geldverstrekker toetst tijdens de beoordeling

Dit is het onderdeel dat de meeste websites overslaan, terwijl het precies bepaalt hoe lang de beoordeling duurt en of je aanvraag wordt goedgekeurd. De geldverstrekker toetst grofweg vijf dingen.

1. Je inkomen en je maximale leencapaciteit. De bank berekent hoeveel je verantwoord kunt lenen op basis van de landelijke financieringslastnormen. Die normen worden elk jaar vastgesteld en zijn gebaseerd op onderzoek van het Nibud. Ze bepalen welk deel van je inkomen naar de woonlasten mag. Je bruto jaarinkomen, en bij twee inkomens het gezamenlijke inkomen, is hierbij leidend.

2. De waarde van de woning. Je mag maximaal 100 procent van de marktwaarde van de woning lenen. Die waarde blijkt uit het taxatierapport of, bij nieuwbouw, uit de koop- en aannemingsovereenkomst. Ligt de koopsom hoger dan de getaxeerde waarde, dan moet je dat verschil met eigen geld aanvullen. De verhouding tussen lening en woningwaarde is daarom een vast toetspunt.

3. Je kredietverleden bij het BKR. De geldverstrekker controleert je registratie bij het Bureau Krediet Registratie. Lopende leningen en kredieten verlagen je leenruimte, omdat ze meetellen als maandlast. Een negatieve registratie, bijvoorbeeld door een betalingsachterstand in het verleden, kan een aanvraag vertragen of tot een afwijzing leiden.

4. Je werk en contractvorm. Met een vast contract ben je het snelst klaar. Heb je een tijdelijk contract, dan vraagt de bank meestal om een intentieverklaring van je werkgever, waarin staat dat je bij gelijkblijvend functioneren in dienst blijft. Als ondernemer of zzp'er beoordeelt de geldverstrekker je jaarcijfers, vaak over meerdere jaren. Deze situaties vragen om een handmatige toets en duren daardoor doorgaans langer.

5. Of je de lasten ook op lange termijn kunt dragen. De bank toetst niet alleen je huidige maandlast, maar ook of je die bij een rentestijging nog kunt betalen. Kies je een rentevaste periode korter dan tien jaar, dan rekent de geldverstrekker met een hogere toetsrente in plaats van de werkelijke rente. Bij tien jaar of langer vast wordt meestal de werkelijke rente gebruikt. Ook voor een aflossingsvrij deel geldt een aparte toetsing.

Sluit je met Nationale Hypotheek Garantie af, dan toetst de geldverstrekker daarnaast aan de NHG-voorwaarden, waaronder de jaarlijkse kostengrens. Dat maakt de aanvraag iets uitgebreider, maar hoeft niet per se langer te duren.

Voorlopige offerte versus bindend aanbod

Hier gaat het in de praktijk vaak mis in de verwachtingen. Het eerste aanbod dat je ontvangt is een renteaanbod, soms een voorlopige offerte genoemd. Dat is gebaseerd op de gegevens die jij en je adviseur hebben opgegeven, nog vóór de volledige controle van je documenten. Het legt de rente en voorwaarden vast, maar het is geen garantie dat de hypotheek doorgaat.

Pas na de inhoudelijke beoordeling van al je stukken geeft de geldverstrekker een bindend aanbod af, ook wel de definitieve offerte. Dat is het moment waarop je echt zekerheid hebt. Zolang je alleen een voorlopig aanbod hebt, is de aanvraag dus nog niet rond. Voor de planning richting je passeerdatum is dat een belangrijk verschil om in de gaten te houden.

Waarom loopt een beoordeling uit?

Als de beoordeling langer duurt dan verwacht, ligt dat zelden aan pech. Meestal is er een concrete oorzaak. De vier meest voorkomende:

Een onvolledig of onduidelijk dossier. Ontbreekt er een document, of is een bankafschrift onleesbaar, dan legt de acceptant je aanvraag opzij tot je aanvult. Elke vraag heen en weer kost al snel dagen.

Aanvullende vragen. Zie de geldverstrekker een grote bijschrijving op je rekening, dan vraagt hij vaak een verklaring van herkomst, bijvoorbeeld bij een schenking. Ook bij eigen geld dat je inbrengt wil de bank de herkomst kunnen volgen.

Een handmatige toets. Standaardsituaties gaan grotendeels geautomatiseerd. Een ondernemersinkomen, een tweede woning of een afwijkende constructie moet een medewerker persoonlijk beoordelen, en dat kost tijd.

De taxatie. Valt de getaxeerde waarde lager uit dan de koopsom, dan ontstaat er een gat in je financiering dat eerst moet worden opgelost. Dat kan de beoordeling stilleggen tot duidelijk is hoe je dat gat dicht.

Daarnaast speelt drukte bij de geldverstrekker mee. In periodes met veel aanvragen, bijvoorbeeld na een rentedaling, lopen de doorlooptijden bij vrijwel alle banken op.

Zo versnel je de beoordeling

Je hebt niet alles in de hand, maar wel meer dan je denkt. De grootste tijdwinst zit vóór en tijdens de beoordeling, niet erna.

Lever je dossier in één keer compleet en leesbaar aan. Een aanvraag die zonder aanvullende vragen door de toets komt, is vaak wekenlang sneller dan een aanvraag waar de bank steeds op moet wachten. Reageer daarnaast snel als er tóch een vraag komt. Elke dag dat een verzoek blijft liggen, staat je aanvraag stil.

Laat je aanvraag bewaken door een adviseur die de lijn met de geldverstrekker kort houdt en weet welke bank bij jouw situatie de kortste doorlooptijd heeft. Dat scheelt niet alleen tijd, maar voorkomt ook dat je bij een geldverstrekker terechtkomt waar juist jouw type aanvraag traag loopt.

Wat als je aanvraag tijdens de beoordeling wordt afgewezen?

Een afwijzing tijdens de beoordeling voelt als een streep door je woning, maar is dat lang niet altijd. De meest voorkomende redenen zijn een inkomen dat net niet toereikend is, een taxatie die lager uitvalt dan de koopsom, een BKR-registratie of een contractvorm die niet past bij het beleid van díe geldverstrekker.

Het woord "beleid" is hierbij belangrijk. Geldverstrekkers hanteren verschillende regels. Wat de ene bank afwijst, keurt de andere soms wel goed. Ook een hypotheek met NHG, extra eigen geld of een medeschuldenaar kan een aanvraag alsnog mogelijk maken. Word je afgewezen, lees dan welke opties je hebt in onze blog over een afgewezen hypotheek. Vaak is een afwijzing geen eindstation, maar een teken dat je aanvraag ergens anders of net iets anders moet.

Verschilt de beoordelingstijd per bank?

Ja, en het verschil is groot. De ene geldverstrekker werkt vrijwel volledig digitaal en beoordeelt een compleet dossier binnen enkele werkdagen. De andere doet meer handmatig en heeft standaard meer tijd nodig. Onafhankelijke vergelijkers houden de actuele doorlooptijden per geldverstrekker wekelijks bij, omdat ze flink schommelen met de drukte.

Voor jou als koper betekent dit dat de keuze van de geldverstrekker niet alleen over de rente gaat, maar ook over snelheid. Heb je een krappe passeerdatum, dan weegt een korte doorlooptijd zwaar mee. Een onafhankelijk hypotheekadviseur vergelijkt geldverstrekkers op beide punten en kiest de partij die bij jouw planning past.

Veelgestelde vragen

Hoe lang moet ik wachten op de goedkeuring van mijn hypotheek?

Vanaf het moment dat je complete dossier bij de geldverstrekker ligt, duurt de beoordeling meestal enkele werkdagen tot ongeveer vier weken. Bij een standaardsituatie met een vast inkomen gaat het vaak binnen een week, bij ondernemersinkomen of een tijdelijk contract langer.

Wat is het verschil tussen een voorlopig en een bindend akkoord?

Een voorlopig aanbod, of renteaanbod, is gebaseerd op je opgegeven gegevens en legt de rente vast, maar geeft nog geen zekerheid. Het bindende aanbod krijg je pas ná de volledige toetsing van je documenten. Dat is het moment waarop je hypotheek echt rond is.

Wat zijn de fases van een hypotheekaanvraag?

Grofweg: het adviesgesprek en documenten verzamelen, de aanvraag indienen, de beoordeling door de geldverstrekker, het bindende aanbod ondertekenen en tot slot de overdracht bij de notaris. De beoordeling is de fase waarin de bank je dossier inhoudelijk controleert.

Hoe vaak wordt een hypotheekaanvraag afgewezen?

Daar bestaan geen harde landelijke cijfers over, omdat veel aanvragen door de adviseur al worden voorbereid bij de geldverstrekker die het beste past. Een afwijzing komt voor, maar is vaak op te lossen door een andere geldverstrekker, NHG of extra eigen geld.

Krijg ik tijdens de beoordeling nog vragen van de bank?

Dat kan. Bij een grote bijschrijving, ingebracht eigen geld of een minder standaard inkomen vraagt de geldverstrekker vaak om aanvullende uitleg of documenten. Hoe sneller je die aanlevert, hoe sneller de beoordeling verder gaat.

Kan ik de beoordeling zelf versnellen?

Deels wel. Een compleet en leesbaar dossier, snel reageren op vragen en een adviseur die de geldverstrekker met de kortste doorlooptijd voor jouw situatie kiest, maken samen het grootste verschil.

Persoonlijk advies over jouw aanvraag

Zit je middenin de beoordeling en wil je weten waar je aan toe bent, of wil je vooraf de geldverstrekker met de snelste en best passende beoordeling kiezen? Bij Laudus kijken we met je mee en houden we de lijn met de geldverstrekker kort. Plan gerust een vrijblijvend adviesgesprek, dan bespreken we jouw situatie en planning.

Bronnen

• Maximale leencapaciteit op basis van de financieringslastnormen. Bron: Nibud en de jaarlijkse regeling hypothecair krediet (actueel).
• Maximale hypotheek van 100 procent van de marktwaarde van de woning. Bron: Rijksoverheid en De Nederlandsche Bank (actueel).
• Toetsing van lopende kredieten en registraties. Bron: Bureau Krediet Registratie (BKR).
• Toetsrente bij een rentevaste periode korter dan tien jaar. Bron: Autoriteit Financiële Markten (AFM).
• Doorlooptijden en beoordelingstijden verschillen per geldverstrekker. Bron: onafhankelijke doorlooptijdvergelijkingen (actueel).